وضعیت سنجی شماره قبل ( 262 ) به ارائه راه حل در زمینه های ذیل پرداختیم :

☚ باز تعریف نقش حکومت در حوزه مسکن و کنترل بازار مسکن

☚ لزوم توزیع عادلانه در آمدها و امکانات و مبارزه با سوداگری در حوزه مسکن و کاستن از جمعیت کلان شهرها

☚ بهای غیر متعارف زمین شهری در کلان شهرها وطولانی بودن دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن

☚ لزوم اصلاح نظام مالیاتی در بخش مسکن بعنوان ابزاری برای مقابله با سوداگری در این حوزه

پرداختیم .

در این شماره به ارائه راه حل در موارد ذیل میپردازیم

❋ کاستن از سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار ایرانی و متناسب کردن آن:

   عرضه مناسب مسکن زمانی واقعیت و قابلیت اجرایی می‌یابد که این سهم تا حد قابل قبولی در سبد هزینه‌های خانوار هر ایرانی کاهش پیدا کند. متوسط شاخص جهانی سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار حدود ۱۵‌درصد است. اما این شاخص در کشور ما بسیار بالا است، حدود ۵/۳۲‌درصد است. این رقم در کلان شهرها به حدود ۵۰ درصد می‌رسد. در شهرهای بزرگ، در محلهای سکنای اقشار کم درآمد، به ۷۰ و بعضا به ۱۰۰‌درصد می‌رسد. درصدها نشانگر این است که عرضه مسکن در کشور ما نه تنها متناسب با نیاز و تمکن‌ مالی خانواده‌ها نبست و به دلیل عدم تطابق با تمکن‌ مالی متقاضیان و پایین نیامدن سهم هزینه‌ مسکن در سبد هزینه خانوارها، تعادلی در بخش مسکن ایجاد نمی‌شود، بلکه، سال به سال، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای ایرانی افزایش می‌یابد.بحث هزینه مسکن ماهیتی اقتصادی نیز دارد . درشماره قبل در مورد نقش دولت و خانواده در حوزه مسکن گفتیم که وظیفه حکومتهای ملی در بخش مسکن، درواقع سیاست‌گذاری، نظارت، تنظیم و تسهیل روابط عرضه کنندگان و متقاضیان حوزه مسکن است . کار عمده دولت ( مجموعه نظام سازماندهی ) و حکومت رساندن شاخص‌های بخش مسکن به نقطه بهینه، با رعایت منزلت و حقوق و امنیت مردم و هدایت نیروهای محرکه به تولید در این بخش و بخشهای دیگر اقتصاد است. در واقع در همه کشورهایی که حکومتها و دولتها به وظایف خود درست عمل می‌کنند، سیاستگذاریها لزوما منجر به پایین و ثابت نگه‌داشتن شاخص سهم هزینه‌ مسکن در سبد هزینه خانوار می‌شود. از طرفی دیگر، در اقتصادی که هزینه مسکن در سبد خانواده بسیار بالاتر از سایر هزینه ها است، ناتوانی خانوار ها از پرداخت سایر هزینه، از جمله، آموزش و سلامت و انرژی و تغذیه و فراغت و … بیشتر و بیشتر می‌شود. حکومتها نیز ناچار می‌شوند برای جبران ضعف اقتصادی خانوارها، به آنها یارانه بپردازند.

   در حال حاضر، نظام ولایت فقیه نالان است که در بخش انرژی و آب مبالغ هنگفتی به مردم یارانه می‌دهد. گرچه راست نمی‌گوید اما بدین دست‌آویز، به ثروتهای ملی مردم ایران و نسلهای آینده، چوب حراج می‌زند. یارانه ها را که مورد انرژی و آب می پردازد، حاصل نقش بودجه در اقتصاد مصرف محور است که رانتها، از جمله رانت مسکن را پدید می‌آورد و سبب تورمی می‌شود که به اقتصاد تحمیل می‌شود. این تورم مدام توان مالی اکثریت بزرگ جامعه را به تحلیل می‌برد. با توانمند کردن اقتصاد، خانواده‌ها دیگر نیاز به پرداخت یارانه پیدا نمی‌کنند. پس کاهش سهم هزینه‌ و یا متناسب کردن مسکن در خانوار یکی از راههای توانمند شدن اقتصادی خانوار ها است.

❋از بین بردن و یا کنترل سوداگری در بازار مسکن:

   در بازار مسکن ایران امروز ، به علل نبود امنیت اقتصادی و ضربات مهلکی که به تولید در ایران وارد آمده و موجب شده سرمایه گذاری در فعالیتهای تولیدی دراز مدت، با بازگشت سرمایه در دراز مدت، پر ریسک محسوب شود، مسکن ازیک کالای مصرفی بدل به یک کالای سرمایه‌ای شده است. یعنی بسیاری از تقاضاها در واقع تقاضای سرمایه‌ای است. همین امر نیز خود یکی از علل افزایش میزان تورم در این بخش است و موجب ناتوانی خانوارها در تامین مسکن متناسب با نیازشان است. لذا در یک اقتصاد تولید محور بایستی تمامی تلاش دولت به عنوان مجموعه نظام سازماندهی و بالاخص حکومت معطوف به اتخاذ دو سیاست راهبردی و مکمل و اجرای آنها بگردد:

1. سیاست افزایش تولید با کیفیت وعرضه پایدار مسکن متناسب با رشد جمعیت و نیز نیاز شهروندان ( تعداد اعضای خانوار ، سن وتوانایی جسمی آنها و ناتوانی و یا معلولیتهای جسمی در نظر گرفته شوند و ویژه گیهای شغلی آنها در نظر گرفته شود. .من باب مثال خانه یک روستایی و نیاز دهقان به در دسترس بودن محل نگاهداری حیوانات با منزلش و ابزار کشاورزیش دارد و با زندگی شهر نشینی فرق اساسی دارد ) .

2. جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن .

   در واقع در آینده ایران با وجود یک دولت حقوقمدار و در یک اقتصاد تولید محور ،زمینه و بستر سوداگری کمتر بوجود می‌آید. زیرا فرصتهای رانت‌خواری از بین می‌روند. دو سیاست راهبردی، در اجرا، همواره باید مقدم شمرده شوند. در صورت اقدام کسانی به سوداگری، دولت از طریق تعیین و اخذ مالیات، رانت‌خواری را بی‌محل می‌کند.

   در حال حاضر، بخش اعظم سوداگری در بخش مسکن را رانتخواران دولتی و شبه دولتی با سوء استفاده از اطلاعات محرمانه و خاصه خرجی‌ها ( از جمله امکان اخذ تسهیلات بانکی کلان، همراه با آسودگی خیال از تعویق و مسترد داشتن آن به بانکها )در انحصار دارند. شماری از آنها خود صاحبان بانکها و اختلاسگران بانکی و مسئولین نظام نیز هستند. ازاین‌رو، انتظار مبارزه با سوداگری و یا حتی کنترل نسبی و اصلاح آن در چارچوب نظام ولایت فقیه، تعلیق به محال است.

❋ لزوم اصلاح روش تولید مسکن:

   نگارنده در حین مطالعاتی که در زمینه بررسی مشکلات کمی و کیفی حوزه مسکن داشته‌ام ، ضمن مطالعه مقالات و پایان نامه‌ها و مصاحبه‌ها و گزارشها و پژوهش‌های متعدد در زمینه حوزه مسکن و ساخت و ساز ، به امر واقع مستمری در حوزه مسکن برخوردم و آن تأخیر در بکارگرفتن و هرز رفتن منابع و نیروهای محرکه انسانی و مالی و عنصر پر اهمیت وقت و زمان در اجرای طرح های عمرانی و خصوصا ساخت و ساز مسکن است. لذا سعی داشته‌ام از لابلای آنها به استخراج ضعف مدیریت و ضعفهای اداری و فرهنگی و محیطی و مالی دخیل در امر ساخت و ساز مسکن بپردازم. همچنین در گفتگو با مهندسان و متخصصان این حوزه اطلاعات بدست آورده را سنجیده و دقیق‌تر کرده‌ام. به اعتقاد نگارنده شناخت دقیق این ضعفها خود نیمی از راه حل است. بر طرف کردن آنها و بدل به قوت و توانایی کردنشان، تنها بر عهده دولت و حکومت نیست بلکه در متن جامعه است که بایستی از عمل به حقوق و تنظیم رابطه‌ها با حقوق، فرهنگ تولید و به صفر رساندن تخریب نیروهای محرکه، ببالد.

● انرژی بری بالا در زمان ساخت و بهره‌برداری و به هرز رفتن نیروهای محرکه:

   همانگونه که ذکر آن رفت، تأخیر در اجرای طرح‌های ساخت‌و‌ساز یا تولیدی، چه در بخش دولتی و چه در بخش خصوصی، در کشورما امری واقع و مستمر است .در هر کشوری معمولا برای هر طرح افق زمانی خاصی تعریف می‌شود. بر اساس همین افق زمانی ارزش حال طرح محاسبه شده و اقتصادی بودن آن توجیه می‌شود. عواملی که سبب توقف فرآیند اجرای طرح یا کند شدن روند آن می‌شود به نحوی که در بازه‌ زمانی تعیین شده اجرای آن به پایان نمی‌رسد، بسا مانع ورود به حوزره تولید و در صورت ورود، ادامه‌ دادن به آن می‌شود. هنگامی که انجام یک طرح اقتصادی در هر بخشی متوقف شده یا به طول بیانجامد و در زمان تعیین شده، به انجام نرسد، ارزش زمان حال آن تغییر می‌کند و امکان دارد توجیه اقتصادی خود را از دست بدهد. اما اگر این امر واقع وجود دارد، بخاطر آن‌است که هم به تأخیراندازان از آن سود می‌برند و هم رانت‌خوارانی که طرحها را وسیله دوشیدن دولت و اخذ اعتبار از نظام بانکی می‌کنند. بدین‌سان، منابع مالی به انحصار رانت‌خواران در می‌آید.

   براساس آخرین آمار اعلام شده در حال حاضر ۵۰۰ هزار میلیارد تومان طرح و طرح راکد و نیمه تمام عمرانی در کشور وجود دارد و ساخت بسیاری از طرح های دولتی و خصوصی مسکن نیز گرفتار این تأخیرها است.

   از اینرو شناخت انواع عوامل هرز رفتن نیروهای محرکه و تأخیر اجرای طرح‌ها، ضرورت فوری دارد. با حذف عوامل فساد‌گستر و شناسایی عواملی چون نارسایی‌های علمی و فنی و مالی و لحاظ آنها در ریسک‌های طرح برای نایل آمدن به برنامه ریزی دقیق‌تر و کم خطرتر، ضرور به نظر می‌رسد. قابل توجه اینکه تأخیر در اجرای طرحهای عمرانی و نیز طرح‌های ساخت مسکن تنها به مساله ضرر مالی اغلب هم نجومی منجر نمی شود بلکه تبعات اجتماعی و فرهنگی و روانی نیز دارد.

   بروز تأخیر در ساخت و بهره برداری طرح‌های عمرانی بطور عام و در طرح‌های مسکن بطورخاص و هرزرفتن نیروهای محرکه عوامل مختلفی دارد که شماری از آنها خاص ایران نیز نیستند. ولی بسیاری از این ضعفها در ایران بطور مستمر ادامه می‌یابد. جامعه و دولت و حکومت نیز به رفع آنها نمی‌پردازند. وگرنه استمرار نمی یافت. لذا ضرورت عزمی ملی برای برداشتن این موانع و تبدیل ضعف به توانایی ضرور است.

   این عوامل را به سه بخش تقسیم می‌کنیم. مسلما عوامل محیطی از قبیل شرایط جوی وسوانح طبیعی و شرایط فورس ماژور نیز اثر خود را بر تأخیر می‌گذارند. اما این عوامل نیز قابل پیشگیری هستند. در ضمن هر عامل که با ستاره مشخص شده است از جمله عواملی است که در ایران خصوصا بیشتر وجود و نقش دارد.

●مشکلات مدیریتی

☚ عدم شفافیت در گزارش مطالعات اولیه، عدم مطالعات اقتصادی اولیه مناسب

☚ عدم هماهنگی بین کارفرما و پیمانکار و مدیر ناظر و نبود فرهنگ همکاری و در عین حال مشخص شدن حیطه اختیارات و مسئولیتها و عدم وجود نظام تصمیم گیری کار آمد در تیم فوق

❋ خطاهای هنگام عقد قرارداد، عقد قراردادهای یک طرفه، عدم شفافیت قراردادی .

در بخش مسکنهای دولتی خصوصا این امرها زیاد رخ می‌دهند:

☚ تأخیر در بررسی مدارک از سوی مشاور و کارفرما

❋تغییرات متعدد در حوزه طرح، تغییرات در قرارداد، اشتباهات و تغییرات در طراحی

❋ دوباره کاری و انجام کارهای اضافی

   این امر در ایران بوفور اتفاق می افتد. و هزینه های نهفته در آن و مرتبط با از دست دادن وقت و سلامت روان و… در نظر گرفته نمی‌شوند.

❋ برآورد نامناسب کار و محدوده و محتوای طرح

☚ عدم وجود دانش مدیریت طرح

   این امر را در بسیاری از کشورهای خاورمیانه و اروپای شرقی می‌توان سراغ گرفت . در ایران اما بایستی گفت که خصوصا در بخش مسکن، قابلیت نیروهای متخصص ایرانی، به گفته متخصصان امر، در حد بالای استاندارد موجود است. از نقطه نظر وجود قوانین مرتبط با ساخت و ساز و استانداردهای بین‌المللی و وجود دانش مرتبط با طرح کمتر مشکل روبروییم. اما همین تخصص در اجرای قوانین واستانداردها و مدیریت آن با فساد و بعضا عدم وجدان حرفه‌ای روبرو و از بکاررفتن بازداشته می‌شود.

❋ عدم وجود سامانه مناسب مدیریت ریسک. این ضعف مدیریت چه در طرحهای خصوصی و چه دولتی بوفور یافت می‌شود.

☚ عدم حمایت فنی

❋ تغییر مرتب و نامنظم دستورهای کاری

❋عدم پاسخگویی به موقع به مکاتبات

☚تأخیر در تجهیز کارگاه

❋تأخیر در تحویل زمین، توقف‌های کاری

❋تشخیص و برآورد غلط عوامل مرتبط از قبیل نیروهای انسانی و زمان

☚ کمبود نیروی انسانی متخصص و یا تخصیص نا کافی نیروی انسانی برای اجرای طرح و هر دو به قصد صرفه جویی در هزینه

❋ عدم دقت کافی در ساز و کار توزیع نیروی انسانی و انطباق کیفیت وحجم نیروی کار با آنچه پیش بینی شده، در مقاطع زمانی و مختلف طرح ها. خصوصا در طرح‌های ساخت مسکن دولتی در ایران اغلب رخ میدهد.

☚ عدم آشنایی کافی کارشناسان و یا مهندسان به فرایند تولید مدارک و انتقال حاکمیت به بخش ها

❋عدم دقت در توالی زمانی انجام فعالیتها در فرایند ساخت

❋ عدم داشتن نگاه یکسان در رابطه با تأخیر

❋ عدم توجه به رشد صنعت ساختمان در جهان و این امر که طرح با تأخیر به اتمام رسیده عمری را هنوز مورد استفاده قرار نگرفته از دست داده ونسبت به دانش و علم رو به رشد کهنه شده است .

❋ وجود شبکه‌های روابط شخصی قدرت، به شرح بالا، که سبب کند کردن و به تأخیر انداختن صدور اجازه و اجرای طرح می‌شوند. این عامل سبب پیدایش و استمرار بسیاری از عوامل بر شمرده در بالا است.

و…

   برای رفع و کاستن هر چه بیشتر ضعف مدیریت، هم باید از شبکه روابط شخصی حاکم بر دولت خلع ید کرد و هم در مقاطع تحصیلی و آموزشی، بیشترین توجه را به آموزش مدیریت معطوف داشت. تا بتوان همراه با بالاندن فرهنگ حقوندی، شهروندان عامل به حقوق بگردند و مسئولیت بپذیرند و وجدان کار بیابند. و نیز فرهنگ نظارت را باید تقویت کرد تا که ضعفها به قوتها بدل شوند.

●عوامل سیاسی ،اداری، حقوقی، اجتماعی و فرهنگی و اخلاقی و روانی:

❋عدم تعهد ومسئولیت پذیری فعالان ( کارفرما ، پیمانکار ، مهندسان ناظر ، کارکنان و کارگران و نیز در طرح‌های دولتی و بالتبع حکومت و ناظران دولتی ووزارتخانه ها و بانکهای درگیر ) نسبت به مسئولیتهای تعریف شده هر یک در حیطه کاری خود و شکل گیری روابط فساد آلود و جایگزین ضوابط و قوانین شدن آنها . امری که متاسفانه در ایران امر واقع مستمر است و نیاز به جانشین کردن قدرت با حقوق در تنظیم رابطه‌ها دارد.

❋عدم تناسب بین برنامه ریزی های دولت و حکومت در زمینه طرحهای مسکن و توان اقتصاد ایران.( بگذریم که طبق روایت پورتال وزارت مسکن و راه و شهرسازی  اصولا تمامی برنامه ریزیهای از دوران حکومت رفسنجانی تا کنون به نتیجه عکس رسیده است و ناموفق بوده است.) همان امری که در وضعیت سنجی شماره 262 در مورد ناتوانی نظام ولایت فقیه در ایجاد و اداره یک اقتصاد تولید محور که در آن توزیع و اختصاص در آمدها و امکانات متناسب و بر میزان حقوق و منزلت شهروندان ایران، شرحش رفت که البته لازمه آن وجود دولت و حکومت حقوق مدار و پایبند به حقوق انسانی و شهروند ی و حقوق ملی و طبیعت است.

❋تخصیص غلط اعتبارات .چرا که اغلب بعلت اینکه در آمدهای دولت در بودجه نویسی نیز واهی و غیر قابل تحقق است و بعلت بحرانهای عظیم سیاسی -اقتصادی این در آمدها محقق نیز نمی گردند ، اعتبار مناسب در حوزه مسکن اختصاص نمی یابد و دولت با بدهی به این طرح هامواجه می شود و یا در دوره های کسب در آمدهای نجومی از نفت ( دوره حکومت احمدی نژاد با بیش از 700 میلیارد دلار در آمد نفتی )فساد حاکم بر ساختار دولت و حکومت همان اعتبارات را نیز در کلاف فساد به هرز می بردو در محاسبات این اختصاص نیز روابط فساد آلود و بی برنامگی آن منابع ارزشمند را که از حراج  ثروت ملی مردم بدست آمده را هرز می دهد . کیفیت نامناسب اغلب خانه ها مسکن مهر و انتخاب محلهای نامناسب برای ساخت آنها که بقول “وزیر “مسکن کنونی آقای اسلامی 60 هزار واحد را مردم ایران حاضر به خرید نیستند، گویای دقیق این هرز نیروهای محرکه است.

❋ضعف اخلاق حرفه‌ای که خصوصا مقابله با نضج گرفتن ضد اخلاق و فسادو بی مسئولیتی در برنامه آموزشی ایران وجود ندارد.

❋عدم توجه به اینکه تأخیر در انجام طرح ها تبعات روانی و سلامت برای فعالان در این حوزه نیز دارد.

   ضررهای تأخیر در طرح‌ها منحصر به ضررهای مالی نیست، بلکه ضررهای روانی بسیاری بر دوش مجریان طرح و نیز کارفرما و متقاضیان می‌گذارد. چه بسا بسیاری از دست اندرکاران طرح خصوصا کارگزان ساختمانی، بر اثر بصرفه نبودن ادامه کار، شغل خود (در مورد کارکنان) و اصل سرمایه (در مورد صاحبان طرح) خود را از دست دهند و اصل طرح بر اثر تأخیرها، به حال خود رها می‌شود و تبعات روانی و اجتماعی را ببار می‌آورد.

❋عدم توجه به آلودگی بصری که ساختمانهای نیمه ساخته و رها شده ایجاد می‌کنند.

   ناهنجاری که به دلیل ایجاد اختلال بصری در کنار تنش و هیاهوی حاکم در شهرهای امروز، می‌تواند موجبی از موجبات احساس ناآرامی و ناامنی شهروندان باشد. زیرا منظره محیط های شهری نشان‌دهنده عدم انضباط و نمای ساختمان‌ها نیمه تمام، در بیننده احساس نا آرامی و ناامنی بر می‌انگیزد. است منظره های شهری نا آباد موجی از آلودگی بصری ایجاد می‌کنند که تا آبادان شدن می‌پاید. این آلودگی و اختلال بصری در طول زمان منجر به آشفتگی ذهنی مردم شهرنیز می‌شود. علاوه بر آن، برخی ساختمانها که نیمه تمام رها شده به مخروبه بدل می‌شوند، به مکانهای ناامن تبدیل می‌شوند و تهدیدی برای ایمنی عابران و امنیت شهری می‌گردند.

   گاه میتوان با وضع مقرارتی ساده از ایجاد گودالهای پر خطر در شهر جلوگیری کرد .من باب نمونه، با دو مرحله‌ای کردن صدور پروانه: مالک با ارائه نقشه معماری می‌تواند پروانه شهرداری را دریافت و عوارض را بپردازد اما تا زمانی که سرمایه لازم برای ساخت ملک تأمین نشده، اقدام به تخریب ساختمان نکند.

   حسینی پور، معاون معماری و شهرسازی شهرداری بندرعباس، در باره وجود ساختمانهای نیمه تمام در بندر عباس اظهار داشت : «حدود دو هزار ساختمان مسکونی و مجتمع تجاری در بندرعباس سال هاست نیمه تمام به حال خود رها شده که علاوه بر مشکلات قانونی و حقوقی، به سیما و منظر شهری نیز صدمه می زنند».

   در واقع خلاء قانون، یعنی نبود قوانین روشن، برای تعیین تکلیف ساختمان‌های نیمه کاره و رها شده، موجب پرشمار شدن اینگونه بناها شده‌است. خصوصاً در کلان شهر تهران ساختمان‌هایی با اسکلت‌های فلزی زنگ‌زده و زمین‌های گودبرداری ‌شده یا ساختمان‌هایی که دیوارهاشان تا نیمه بالا آمده‌ بسیار یافت می‌شوند.

   مناطق یک، دو و سه شهر تهران به ترتیب، بیشترین بناها از این نوع را دارند. نکته حائز اهمیت این است که پیشینه قدیمی‌ترین طرح‌های ساختمانی رها شده در شهر به ۴۰ سال گذشته مربوط می‌شود. به گفته معصومه آباد، عضو شورای شهر تهران، در حال حاضر ۱۰درصد طرح‌های بیش از ۱۰ سال رها شده مربوط به سال‌های ۵۳ تا ۷۹ است. در حالی که بیش از ۴۰‌درصد ساختمان‌های نیمه‌ کاره و گودهای پنج‌ساله موجود متعلق به سال‌های ۸۵ تا ۸۹ است. همین امر گواه شیوع یک آسیب جدی در حوزه شهرسازی است که به‌طور مستقیم ایمنی شهر و امنیت اجتماعی را نشانه گرفته است.

❋برداشت غیر صحیح از زمان و اهمیت آن . این امر شدیدا نیازمند فرهنگ سازی و آموزش شهروندان ایران است.

❋عدم وجود سامانه کارآمد کنترل چه شخصی و چه دولتی

❋عدم وجود زیر ساخت‌های مناسب و یا در نظر گرفتن هزنیه آنها ، لذا نا تمام ماندن طرح و یا بی‌فایده بودن آنها.

   در بسیاری از طرح‌های مسکن مهر، مکان برای ساختمان سازی، بدون در نظر گرفتن زیر ساختهای کافی، انتخاب و طرح‌ها اجرا شده‌اند. در میانه اجرای طرح و یا در پایان اجرای آن، خانه‌ها با عدم استقبال مردم مواجه شده‌اند. همانند طرح مسکن مهر در پردیس. امروزه نمی توان واحدها را بدون خدمات روبنایی، زیربنایی، محوطه‌سازی، مدارس، کلانتری و…، ساخت و تحویل مردم دداد. ساختن و مهیا کردن این موارد، به اعتبارات قابل توجهی برای ایجاد زیربناها و روبناها نیاز دارد. و چون ازقبل، پیش بینی نشده‌اند، در حال حاضر اعتباراتی برای ساختن آنها موجود نیست.

❋ دیوان‌سالاری و وجود مقامات متعدد تصمیم‌گیر ولی غیر مسئول

❋خطاهای هنگام عقد قرارداد، عقد قراردادهای یک طرفه، عدم شفافیت قرارداد. خصوصا قراردادهای طرح های ساخت مسکن دولتی در ایران، اغلب ناشفاف هستند. و همه می‌دانند چرا.

☚تاکید بر تعجیل غیر متعارف در اتمام ساخت نیز گاهی خود می‌تواند بدل به معضل گردد .چرا که گاهی این قبیل تعجیلها بدور از زمانبندی صحیح ، به قیمت کاستن از کیفیت ساختمان و یا اعمال فشار روانی به نیروهای فعال، تمام می‌شود.

❋اثر تحریم های گوناگون سیاسی اقتصادی ناشی از سیاستگذاری غلط دولت یا حکومت که تبعات مستقیم بر روی تأمین هزینه و مصالح طرح‌ها دارد. در ایران طرح‌های ساخت مسکن از آنجا که مصالح ساختمانی اغلب بومی است کمتر با این مشکل روبرو می‌شوند. اما وجود تحریمها در بخش نقدینگی و عدم تأمین مالی طرح‌ها تاثیرهای مخرب دارد.

و…

   ملاحظه می شود که در این زمینه که ربط به وجدان کاری و مسئولیت شناسی و انضباط و وجود ضوابط بجای روابط دارد، کشور ما با مشکلات متعدی مواجه است .در زمینه های فوق مسلما نقش آموزش و فرهنگ سازی و باور مردم به حقوق خود و حق نظارت بر عملکرد دولت و حکومت بسیار حائز اهمیت است.

● مشکلات مالی

❋وجود تورم مشکلی اساسی بر سر راه تأمین بودجه طرح ها است.

❋ تأخیر در پرداخت‌ها که به تأخیر در اجرای مرحله‌های پیش‌بینی‌شده‌، منجر می‌شود. مشکلات و موانعی که سبب می‌شوند منابع مالی بموقع در اختیار نباشند: مشکلات و تنگناهای مالی پیمانکاران یا کارفرماها؛ بهره‌وری پایین نیروی کار و… از عمده‌ترین علتهای تأخیر اجرای طرح‌ها در ایران می‌باشد.

   پیمانکاری که مسوولیت انجام طرح را بر عهده دارد در بسیاری موارد قادر به تأمین مالی ادامه‌ کار نیست، این ضعف یا به دلیل کمبود سرمایه درگردش پیمانکار یا به دلیل عدم مدیریت صحیح سرمایه او است. تأخیرها در پرداخت‌ها به پیمانکار توسط کارفرما، کاستن از هزینه‌ها و تغییر دادنهای طراحی کلی طرح که توسط کارفرما در حین اجرای آن، اعمال می‌شود، بی‌نظمی در پرداخت‌ها، در طول مدت انجام طرح، تسلسلی است که زیان بر زیان می‌افزاید و گاه سبب رها شدن طرح در نیمه می‌شود.

   آخرین رقم رسمی از بدهی دولت به بانک‌ها،‌ پیمانکاران و بنگاه‌های تولیدی که در 21 خرداد ماه 98 اعلام شد بالغ بر ۳۲۰ هزار میلیارد تومان اعلام شد که، از آن، ۵۸ هزار میلیارد تومان مربوط به بانک‌ها است.

   در شرایط کنونی حکومت آقای روحانی برای تسویه طلب پیمانکاران راه کار بسیار نادرستی را در پیش گرفته است. به آنها برای تسویه مطالبات، خرید اوراق قرضه اسلامی را پیشنهاد می کند. پیمانکار مجبور است این اوراق را به زیر قیمت، در بورس، به فروش برساند! قابل توجه اینکه در قانون بودجه پیش بینی شده که دولت می‌تواند برای تسویه طلب پیمانکاران بزرگ، اقدام به عرضه نفت به آنها کند! البته با توجه به وضعیت کشور در شرایط تحریمی، معلوم است که عرضه نفت عملی نیست. دوستی به نقل از پیمانکاری مطرح در سطح کشور نقل می کرد که مرا چه به فروش نفت؟! تخصص من در حوزه دیگری است . خود حکومت در این شرایط تحریم با شناخت از مشتریان همیشگی قادر به فروش نفت نیست، از من پیمانکار توقع دارد طلبهایم از دولت را با نفت تسویه کنم؟ و بدل شوم به قاچاقچی نفت و نفت قاچاق کنم به کشورهای شرق ایران! ؟زمانی که به تحصیل در رشته عمران مشغول بودم چرا صراحتا نگفتند شغل شریف حضرتعالی در آینده قاچاقچی‌گری است؟ و امروز، دارد شغل ما می‌شود.

   پیمانکاری دیگر که نگارنده جویای تجربیات وی در زمینه بدهیهای دولت به پیمانکاران شد، بدین‌سان شرح ماجرا کرد :

   من مهندس عمرانم و در طرح مسکن مهر یکی از مناطق جنوبی کشور مشغول به ساخت شدم. بعلت جهش قیمت ارز و گران شدن همه چیز وعدم پرداخت هزینه‌ها توسط حکومت، چون تازه وارد این حوزه شده بودم و تجربه کافی از زوند و چند و چون بازار مسکن و ترفندهای حکومت نداشتم، ناچار برای حفظ اعتبار شخصی و شغلی و پیشبرد طرح، اقدام به گرفتن وام و فروش خانه خود کردم. ولی خبر نداشتم که عدم تسویه حساب مالی دولت با اینجانب سالیان سال طول خواهد کشید. هنوز هم تسویه نشده است. در حال حاضر، از طرفی من بدهیم را به بانک تصفیه نکرده‌ام، از طرف دیگر، چون” آقا زاده” نیستم کارما به دعوای حقوقی کشیده که حل و فصل آن نیز گرفتار تأخیر است. خانواده من اجازه نشین شده‌اند و بعلت تاثیرات روانی این امر، هزینه دوا ودرمان خود من نیز مزید بر علت شده است.

   دوست هم دوره‌ای من در دانشگاه که وی نیز مهندس عمران است و در شهری دیگر در کار ساخت طرح مسکن مهر بوده است ، به مساله تورم به نوع دیگری نگاه کرده است و اعتبارات اولیه را تا حد معینی در براه انداختن طرح بکار برده اما بخش اعظم آن را صرف امور شخصی، از جمله، خرید خانه گران قیمت کرده است. هر دو طرح من و او نیمه کار مانده و به اتمام نرسیده‌اند سالیان سال است که در معرض باد و بارانند. اما وضع و حال من و او بسیار با هم متفاوت است. این را می گویم تا معلوم شود اخلاق حرفه‌ای اگر باشد و انسان، در این نظام چگونه نقره داغ می‌شود. اگر اخلاق را زیر پا بگذاری وضعت بهتر نیز می‌شود. تنها دلخوشی من این است که خودم وجدان راحتی دارم که از مال مردم استفاده شخصی نکرده‌ام و اخلاق بخرج داده ام. ولی خانواده من نیز معترضند وقتی حکومت به فکر طرح خود نیست تو چرا چراغی را که به خانه رواست صرف مسجد کردی؟ اما بایستی باور کرد که فشار مالی و روانی بر روی پیمانکاران طرح ها و درگیری وجدانی آنها نسبت به اخلاق حرفه ای در ایران امروز بسیار است.

   یک نمونه از خسارت‌های اقتصادی ناشی از نیمه‌تمام ماندن طرح‌ها پدیده‌ خواب سرمایه است؛ یعنی میزان بهره‌ سرمایه‌ صرف شده تا زمان متوقف شدن آن چون طرح به بهره‌برداری نرسیده از دست رفته است. گاهی به دلیل از دست رفتن توجیه اقتصادی، به سبب بلااجرا شدن طرح، برای سرمایه‌گذاران حتی به صرفه است که از احیای سرمایه‌ صرف‌شده، چشم ‌پوشی کنند. در چنین شرایطی است که ریسک بالای تأخیرهای طرح‌ها و طرح‌های اقتصادی و توقف آنها خودنمایی می‌کند.

❋ عدم شفافیت در گزارش مطالعات اولیه در مورد هزینه و پیش بینی آنها در مدت زمانی که برای اجرای طرح تعیین شده است. عدم مطالعات اقتصادی اولیه مناسب

❋ وجود سامانه مناقصه‌ای که در آن ارزان‌ترین پیشنهاد به عنوان برنده انتخاب می‌شود. این ارزانی هزینه نه با دقت نظر در مدیریت صحیح و هرز ندادن مصالح و زمان جبران می شود، که به قیمت کاستن از کیفیت، حاصل می‌شود.

❋ریسک‌های هزینه‌ای که سبب افزایش هزینه‌های انجام طرح نسبت به هزینه‌های پیش‌بینی شده می‌شود. این ریسکها در مقایسه با ریسک تأخیرهای زمانی، آسیب بیشتری به روند انجام طرح‌ها وارد می‌کند. در نهایت موجب توقف طرح می‌شود. افزایش هزینه‌ها در مقایسه با پیش‌بینی‌های اولیه غالبا به دلایلی چون افزایش هزینه‌های مواد اولیه، افزایش تورم، تخمین‌های غیردقیق و ناکارآ در مقدار مورد نیاز از مواد اولیه و خام و نداشتن بینش صحیح از پیچیدگی‌های طرح بوجود می‌آیند.

   در شماره آینده به ارائه دنباله راه حلها در رابطه به مساله مسکن، می‌پردازیم .

jalehwafa@yahoo.de