«عدم استقبال پیمانکاران، هزینه متقاضیان، تسهیلات بانکی، تأمین زمین؛ معضلات و چالش‌هایی است که همواره طرح‌های ملی مسکن با آنها مواجه هستند. تأمین مسکن برای اقشار مختلف به خصوص اقشار کم‌درآمد و دهک‌های پایین جامعه، همواره جزء خواسته‌های عمومی جوامع در حال توسعه بوده و بر همین اساس نیز در کنار کنترل تورم، یکی از وعده‌های همیشگی دولت‌های مختلف بوده است.»
به گزارش خبرنگار ایلنا، به جرأت می‌توان گفت ریشه تمامی طرح‌هایی که در بازه زمانی سال‌های اخیر برای تولید انبوه مسکن مطرح شده‌اند، «طرح مسکن مهر» مربوط به دولت محمود احمدی‌نژاد است. طرح‌هایی مانند «اقدام ملی مسکن» در اواخر دولت حسن روحانی، «قانون جهش تولید مسکن» در دولت سید ابراهیم رئیسی از سوی مجلس ابلاغ شد و «وعده تولید 4 میلیون مسکن» با عنوان «طرح نهضت ملی مسکن» که به تبع آن مطرح گردید، تماماً ریشه در ایده طرح مسکن مهر دارند.
در این طرح، دولت زمین پروژه را به صورت رایگان تأمین می‌کند و هزینه‌های مربوط به پروانه، طراحی، تأمین مصالح و ساخت از محل تسهیلات بانکی و آورده متقاضیان تأمین می‌شود. در این طرح، تسهیلات بانکی ابتدا به نام پیمانکار بوده و در پایان پروژه و همزمان با تحویل واحد، تسهیلات به متقاضی منتقل می‌شود. همچنین، هزینه‌های مربوط به محوطه‌سازی و ایجاد زیرساخت‌های شهری در محدوده پروژه‌ها توسط متقاضیان یا از محل بودجه عمومی دولت تأمین می‌گردد.
به‌رغم آنکه طرح مسکن مهر در دولت محمود احمدی‌نژاد با توجه به شرایط مناسب اقتصادی دولت در آن مقطع زمانی پیشرفت نسبتاً مناسبی داشت، اما وضعیت اجرای وعده تولید 4 میلیون مسکن در دولت رئیسی حواشی زیادی داشته که تا امروز فشار زیادی را به دولت‌های وقت وارد کرده است. اساساً چرا اجرای ایده‌ای مشابه در دولت سید ابراهیم رئیسی و دولت محمود احمدی‌نژاد با این میزان اختلاف همراه بوده است. مسئله‌ای است که دلایل و مؤلفه‌های اثرگذار در آن را در ادامه این گزارش عنوان خواهیم کرد.
در خصوص هزینه هر مترمربع واحدهای مسکونی در این طرح، همواره اعداد مختلفی از سوی اشخاص و نهادهای مختلف اعلام می‌شود. 2 رقم از این اعداد، مبالغ 2 میلیون و 700 هزار تومان به ازای هر مترمربع مربوط به شیوه‌نامه ابلاغی سال 1399 و دیگری 4 میلیون و 500 هزار تومان به ازای هر مترمربع مربوط به شیوه‌نامه ابلاغی سال 1400 است که توسط وزارت راه‌وشهرسازی ابلاغ شده است و بعضاً در جراید و سایت‌ها اعلام می‌شود.
بر اساس آنها به ازای هر مترمربع ساختمان احداث شده (فضای مفید و غیرمفید) به پیمانکار پروژه پرداخت می‌گردد. این مبالغ، بر اساس قیمت مصالح و دستمزد نیروی انسانی به ترتیب در شهریور سال 1399 برای شیوه‌نامه همان سال و پاییز 1400 برای شیوه‌نامه این سال تنظیم شده است. پیمانکار پس از آن تاریخ، بر اساس شاخص‌های تعدیل که هر 3 ماه توسط سازمان برنامه‌وبودجه کشور اعلام می‌شود، افزایش هزینه‌های ناشی از تورم موجود در اقتصاد کشور را به نسبت قیمت‌های پایه هر شیوه‌نامه دریافت می‌کند.
بر این اساس، با احتساب آخرین شاخص‌های تعدیل اعلام شده توسط سازمان برنامه‌وبودجه تا زمستان 1402، مبلغی که پیمانکاران به ازای احداث هر مترمربع ساختمان در هر 2 حالت دریافت می‌کنند، به عدد 8 میلیون و 300 هزار تومان می‌رسد. با این روند، معضلاتی که قانون جهش تولید مسکن برای اجرایی شدن با آنها روبرو است را می‌توان به ترتیب اهمیت به 4 دسته اصلی تقسیم کرد. عدم استقبال پیمانکاران، هزینه متقاضیان، تسهیلات بانکی، تأمین زمین؛ در این 4 دسته گنجانده شده‌اند.
معضل اول عدم استقبال پیمانکاران است
معضل اولی که باید به آن اشاره کرد، عدم استقبال پیمانکاران است. هنگامی که مبلغ پرداختی به پیمانکاران این طرح با احتساب تعادیل اعلامی زمستان 1402، حدود 8 میلیون تومان به ازای هر مترمربع زیربنای ساختمان است. بر اساس بررسی‌های صورت گرفته از سوی نهادهای صاحب‌نظر در کشور از جمله نظام‌مهندسی و کمیسیون عمران مجلس و … این رقم، اختلاف تعیین کننده‌ای با هزینه‌های واقعی احداث ساختمان دارد.
از ابتدایی‌ترین روزهای آغاز پروژه‌های طرح اقدام ملی مسکن، کارگزاران و عاملان این طرح به عنوان چالش اصلی با آن دست به گریبان بوده‌اند که در موارد متعددی منجر به تعطیلی و یا توقف پروژه‌های آغاز شده، گردیده است. به نظر می‌رسد در شرایط کنونی، این اختلاف رقم دلیل اصلی عدم استقبال پیمانکاران مطرح و توانمند کشور به مشارکت در این طرح باشد تا جایی که از این طرح به عنوان ایده‌ای شکست خورده یاد می‌کنند.
از سوی دیگر مطابق اعلام سازمان نظام‌مهندسی، هزینه ساخت هر مترمربع ساختمان مسکونی از 12 میلیون و 500 هزار تومان برای ساختمان 4 طبقه تا 18 میلیون و 600 هزار تومان برای ساختمان 15 طبقه با مشخصات معمولی برآورد می‌گردد که گویای همین اختلاف است. ارزیابی‌ها نشان می‌دهد که از آغاز دولت سیزدهم، شاخص‌های تعدیل اعلام شده توسط سازمان برنامه‌وبودجه در دوره‌های 3 ماهه اساساً مغایر با شرایط تورمی واقعی و جاری در کشور بوده است.
گواه این موضوع تفاوت فاحش بین شاخص‌های تورم سالانه اعلامی توسط بانک مرکزی با شاخص‌های تعدیل برنامه‌وبودجه است. این موضوع عملاً منجر به اعتراض جدی پیمانکاران، دست‌اندرکاران و اصناف حوزه ساخت‌وساز شده و شرایط کلی آینده این صنعت را برای پیمانکاران مبهم و تاریک کرده است. بر این مبنا، طبیعی است که پیمانکاران صنعت ساخت به عنوان یکی از بازوان اصلی اجرای طرح نهضت ملی مسکن، از این طرح استقبال نکرده و توان و تجهیزات خود را در این طرح درگیر نکنند.
در عین حال خطرناک‌ترین آفت این معضل به دلیل عدم کافی بودن درآمد و هزینه‌ها برای پیمانکاران، آن است که برخی پیمانکاران کمتر شناخته شده برای کاهش هزینه‌ها و جلوگیری از ضرر و زیان‌های موجود، مجبور به کاهش کیفیت لازم در احداث ساختمان‌های این طرح‌ها خواهند شد. عواقب چنین فرایندهایی در مسکن مهر مناطقی مانند سرپل‌ذهاب و زلزله‌های سال 1396 مشاهده شد که متأسفانه جبران‌ناپذیر است.
معضل دوم هزینه متقاضیان است
معضل دومی که باید از آن صحبت به میان آورد، هزینه متقاضیان است. مطابق آنچه توضیح داده شد، با فرض حل مشکل قیمت و جلب اشتیاق سازندگان جهت مشارکت، به نظر می‌رسد سرانجام طرح نهضت ملی مسکن و یا همان اقدام ملی مسکن سابق، با شرایط فعلی کماکان در هاله‌ای از ابهام بوده و نمی‌توان انتظار نتیجه‌ای مطلوب داشت. مگر آنکه دست‌اندرکاران مسکن در دولت فعلی نسبت به چاره‌اندیشی سریع و اصلاحات ساختاری، بسترهای لازم از جمله اصلاح شرایط قراردادهای ساخت اقدام کنند.
با شرایط فعلی، آنچه که قطعی به نظر می‌رسد آن است که متقاضیان برای خانه‌دار شدن می‌بایست مبلغ حدود 12 میلیون تومان تا 18 میلیون تومان به ازای هر مترمربع ساختمان (مفید و غیرمفید) بر مبنای قیمت سال 1403 در قالب تسهیلات بانکی بعد از ساخت و به صورت نقد در حین ساخت، پرداخت کنند. اما از آنجایی که متقاضیان مسکن ملی جزء اقشار کم‌درآمد هستند، این امر منجر به چالش‌های جدیدی خواهد شد و طبیعتاً نیازمند پیش‌بینی راهکارهایی عملی از جمله مشارکت سازندگان در ساخت است.
به عنوان مثال متقاضی خرید یک واحد 100 متری خالص با در نظر گرفتن مشاعات، می‌بایست هزینه ساخت حدود 130 مترمربع ساختمان را پرداخت کند. با احتساب متوسط قیمت 16 میلیون تومان بر مبنای قیمت ابتدای سال 1403 برای ساخت به عدد 2 میلیارد و 100 میلیون تومان با هزینه‌های امروز خواهیم رسید. از این مبلغ، 550 میلیون تومان آن در مراکز استان از محل تسهیلات بانکی و الباقی می‌بایست توسط متقاضی تأمین گردد.
با فرض خوشبینانه تأمین حدود 700 میلیون تومان توسط متقاضیان، حداقل 850 میلیون تومان باقی می‌ماند که مشخص نیست چگونه تأمین می‌شود. برای تأمین 700 میلیون تومان توسط متقاضیان و با فرض احداث پروژه در بازه زمانی 2 سال، به عددی بیش از 29 میلیون تومان در ماه برای پرداخت اقساط، دست خواهیم یافت. عددی که به جرأت می‌توان گفت هیچ یک از متقاضیان این طرح، امکان تأمین آن را ندارند. همین ابهام می‌تواند به عنوان اصلی‌ترین معضل جدی طرح حتی در شهرهای بزرگ تبدیل شود.
خانوارهای هدف طرح مسکن ملی که جزء دهک‌های پایین جامعه هستند، در شرایط فعلی، امکان پرداخت ماهیانه 29 میلیون تومان را ندارند. موضوع زمانی بغرنج‌تر می‌شود که بدانیم این عدد مربوط به زمستان 1402 بوده و تورم قیمت مصالح و دستمزد در سال 1403 به آن افزوده شده و سال‌های آینده نیز قطعاً به این عدد افزوده خواهد شد. این در حالی است که در بازه زمانی سال‌های اخیر درآمد اقشار کم‌درآمد جامعه هیچگاه به اندازه تورم رشد نکرده است.
مطابق گزارش‌های معتبر در بهمن ماه سال 1402، از مجموع 5 میلیون و 500 هزار نفر که در طرح نهضت ملی مسکن ثبت‌نام کرده‌اند، 3 میلیون و 600 هزار نفر واجد شرایط شناخته شده‌اند. از این تعداد، صرفاً 805 هزار نفر اقدام به افتتاح حساب در بانک مسکن کرده‌اند و این بانک نیز با 204 هزار نفر قرارداد منعقد کرده است. به عبارت دیگر، صرفاً 22 درصد واجدین شرایط در بانک مسکن افتتاح حساب کرده‌اند و این بانک تنها با 5.6 درصد متقاضیان قرارداد منعقد کرده است.
از سویی دیگر، مطابق اعلام بانک مسکن، تا پایان سال 1401، صرفاً 14 درصد کل واجدین شرایط، معادل 510 هزار نفر مبلغ حداقل 20 میلیون تومان از سهم متقاضی را پرداخت کرده‌اند. با این وصف، واضح است که دهک‌های هدف طرح‌های ملی مسکن که همان اقشار کم‌درآمد و دهک‌های پایین جامعه توان پرداخت هزینه‌های این طرح را ندارند. در این راستا گزارشات و آمارهای موجود نیز گواه این موضوع هستند و بر این مسئله صحه می‌گذارند.
معضل سوم تسهیلات بانکی است
معضل سومی که باید به آن پرداخت، تسهیلات بانکی طرح‌های مسکن ملی است. مطابق دستورالعمل‌های ابلاغ شده، تسهیلات بانکی تخصیص داده شده به هر یک از متقاضیان واحدهای طرح اقدام ملی مسکن در کلان‌شهرهایی که بیش از یک میلیون نفر جمعیت دارند و همچنین مراکز استان‌ها 550 میلیون تومان، با حداکثر مدت بازپرداخت اقساط در بازه زمانی 18 سال و همچنین طول دوره مشارکت ساخت 2 تا 3 سال است.
از سوی دیگر بازپرداخت تسهیلات بانکی توسط متقاضی، پس از دوران ساخت است. مطابق اعلام رئیس کمیسیون عمران مجلس، ظاهراً بازپرداخت تسهیلات بانکی می‌بایست با 23 درصد نرخ سود سالانه انجام گیرد. بر این مبنا با تسهیلات 550 میلیون تومان برای هر متقاضی، به مبلغی نزدیک به 20 میلیون تومان اقساط تسهیلات در بازه زمانی 18 سال خواهیم رسید. مبلغی که باز هم درصد زیادی از جامعه هدف، حداقل در سال‌های ابتدایی امکان پرداخت آن را ندارند.
مشکل اصلی و اساسی در مسئله تسهیلات بانکی، عدم همکاری بانک‌ها در تخصیص تسهیلات به پروژه‌ها و متقاضیان است. مطابق گزارشات، در بسیاری از استان‌ها بانک‌ها اعتبار و همچنین انگیزه لازم برای همکاری در این طرح را ندارند. تا حدی که رئیس کمیسیون عمران مجلس در سال گذشته خبر از مکاتبه با قوه قضائیه در خصوص عدم همکاری بانک‌ها داده است. علاوه بر این، خبرهای جسته و گریخته از پُر شدن ظرفیت بانک مسکن و توقف پرداخت تسهیلات جدید توسط این بانک نیز به گوش می‌رسد.
معضل چهارم تأمین زمین است
معضل چهارمی که باید در رابطه با آن اظهارنظر کرد، تأمین زمین است. در محل‌ها و شهرهای گوناگون تأمین زمین از طریق دولت پیگیری می‌شود که در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ عموماً در حاشیه شهرها یا در شهرهای جدید که پیرامون آنها تعریف شده، واقع شده‌اند. شواهد حاکی از آن است که تأمین زمین در کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ به سختی انجام می‌شود. عمده مواردی که زمین تأمین شده، مربوط به شهرهای جدید، شهرستان‌ها و مناطق روستایی بوده است.
در شرایط کنونی و با بسترهای ناکارآمد فعلی، به نظر می‌رسد طرح‌های مسکن ملی و تحقق حتی بخشی از وعده‌های دولت‌ها در ادوار مختلف در این خصوص، همانگونه که برخی مسئولان نیز به انحاء مختلف از زیر بار آن شانه خالی کرده‌اند، محکوم به شکست است. اما عارضه‌یابی و ریشه‌یابی مسئله نشان از آن دارد که شاید طرح‌های ملی مسکن در تمامی ارکان 4 گانه خود، درگیر معضلات اساسی است که حل آن تنها نیازمند تفکر و تصمیم خارج از محدودیت‌ها و چهارچوب‌های مستعمل فعلی است.
مسئولان چاره‌ای برای این مسئله بغرنج بیابند
بنابراین و در جمع‌بندی این موارد و معضلات می‌توان نتیجه گرفت که زمین کافی برای احداث 4 میلیون واحد مسکونی توسط دولت تأمین نشده است. جامعه هدف طرح‌های مسکن ملی توان پرداخت هزینه‌های این طرح را ندارند. بانک‌ها علاقه‌مند به حضور و مشارکت در این طرح نیستند. پس طبعاً، افزایش تسهیلات بانکی دور از دسترس خواهد بود. پیمانکاران به دلیل ضررده بودن پروژه با قیمت‌های اعلامی، در این طرح‌ها مشارکت نمی‌کنند. امید است مسئولان مربوطه چاره‌ای برای این مسئله بغرنج بیابند.
وضعیت طرح‌های ملی مسکن در شهر اراک خوب نیست
نماینده مردم اراک، کمیجان و خنداب در مجلس با ابراز تأسف از اینکه وضعیت طرح‌های ملی مسکن در شهر اراک خوب نیست، گفت: مردم در انتظار اجرای این طرح‌ها هستند، اما هزینه‌ها افزایش پیدا کرده است. به عنوان نمایندگان مردم در مجلس با جدیت از طریق مسئولین استانی و ملی پیگیری می‌کنیم تا تغییر شرایط ایجاد شود و برنامه زمان‌بندی اقدام مسکن ملی را به نمایندگان ارائه دهند. متأسفانه در اراک قیمت بالای هزینه رهن و اجاره‌بهای مسکن و هزینه‌های ساخت و خرید مسکن بسیار بالاست.
نادرقلی ابراهیمی در گفت‌وگو با خبرنگار ایلنا، افزود: نباید بیشتر از این به مردم فشار بیاوریم و متقاضیان طرح‌های مسکن ملی که عمدتاً اقشار کم‌درآمد و ضعیف جامعه هستند، باید سریعتر مسکن خود را تحویل بگیرند. قانون جهش تولید مسکن وجود دارد، اما متأسفانه در شهر اراک به درستی اجرایی نشده است. یکی از مسائل اصلی این است که درست پیمانکار انتخاب نکردیم، درست تأمین مالی نکردیم و درست نظارت نکردیم.
وی ادامه داد: متأسفانه پروژه مسکن 8100 واحدی در شهر اراک بعد از گذشت 3 سال زیر 20 درصد پیشرفت دارد. در رابطه با پروژه 8100 واحدی طرح مسکن ملی اراک، بر روی مسائلی مانند مشاعات، جاده دسترسی و امکانات عمومی و موضوعاتی که این پروژه نیاز دارد نیز تصمیم خواهیم گرفت. با پیگیری های فراوان موفق شدیم بانک عامل 1600 واحد مربوط به پروژه 8100 واحدی را به بانک مسکن تغییر دهیم. با روش‌های مختلف پیگیر هستیم تا تسهیلات از 550 میلیون تومان به مبالغ بالاتر تغییر پیدا کند.
نقل از سایت ایلنا