ژاله وفا:در وضعیت سنجی شماره قبل (250 ) تاکید کردم که امر شناسایی برنامه‌ها و سیاست‌های اجرا شده در شش دهه اخیر و بررسی مسائل بنیادی و روش‌های بکاررفته درحل مشکل مسکن مردم خصوصا گروه‌های کم درآمد، امری ضرور است تا مگر در پرتو نتایج و پیامدهای سیاست‌های اجرا شده، تدبیرهای جدید یافت گردند.

امر واقعی که در زمینه مسکن همواره وجود دارد و استمرار می جوید این است که در نظام ولایت فقیه مسکن برای طبقه متوسط و کم درآمد گران است. خود این امر واقع حاصل چند امر واقع دیگر است :

1- برنامه ها وسیاستگذاریهای دولت

2– تراکم جمعیت در کلان شهرهای ایران

3- توزیع در آمدها و توزیع نابرابر هزینه‌های دولت، بنابراین نابرابری روزافزون امکانات

4- کمبود عرضه مسکن نسبت به تقاضای مسکن و نقش سوداگران

5-سطح قیمتها (قیمت زمین و نرخ ارز،کاسته شدن از ارزش پول ملی)

در شماره قبل به بخش اول سیاستگذاریهای دولت پرداختم

   در آن شماره، به وضعیت مسکن از بعد از انقلاب و با استناد به سخنان دکتر کتیرایی اولین وزیر مسکن بعد از انقلاب در حکومت موقت، پرداخته شد. معلوم شد که در امز مسکن و اختصاص زمین، مراکز متعدد تصمیم گیرنده و بعضا خودسر وجود داشته اند. اما در دوران بنی‌صدر وضعیت مسکن با اتخاذ تدابیری بر وفق حقوق مردم و نگریستن بشکل مجمموعه به کل اقتصاد ایران و کوشش برای بنای اقتصاد تولید محور، سامان گرفت و به شرح آن تدابیر پرداختیم. خانه های بنی‌صدری حاصل سیاست اولین ریاست جمهوری منتخب مردم بود که مورد رضایت بسیاری از مردم قرار گرفت . این سیاست بحدی موفق بود که سایت خبری وزارت راه و شهرسازی نیز بدان بدین‌سان اقرار کرده است:

«در سال 1359 فعالیت بخش خصوصی به بالاترین حد خود می‌رسد و دوره رونق بخش مسکن فرا می‌رسد.» بدین‌سان وزارت راه و شهرسازی در پرتال خود اقرار میکند که تنها در سال 1359 در دوران ریاست جمهوری بنی‌صدر دوره رونق مسکن بوده است. اما چون دهه 60 دهه کودتا برضد منتخب مردم ایران، بنی‌صدر، بود و با کودتا، دهه رزیم خمینی، دهه خفقان شد، همه بخشهای اقتصادی منجمله مسکن گرفتار رکود گشت. جنگ در بازسازی اقتصاد مصرف و رانت محور نقشی تعیین کننده پیدا می‌کند.

در این شماره به دنباله سیاستگذاریهای دولت از “برنامه اول توسعه ” تا کنون و نقد آن می پردازم

در شماره آینده به مساله سطح قیمتهای مسکن و نوسانات آن در سه دهه اخیر می پردازم.

در ذیل به گزارش وزارت راه و شهرسازی از چگونگی وضعیت مسکن در پنج “برنامه توسعه” نظام و نقد آن نظر می‌افکنیم تا معلوم شود آیا در عرض مدتی که بعد از کودتا نظام ولایت فقیه یکه تاز میدان شده میزان موفقیت این نظام در زمینه مسکن اندازه بوده است؟ در وضعیت سنجی آینده، بر پایه واقعیت، به ارائه راه حل بپردازم:

❆نقل از پرتال وزارت راه و شهرسازی : https://www.mrud.ir

   وزارت مسکن به وضعیت مسکن دوران جنگ 8 ساله نپرداخته چون اصولا خانه های مردم ویران شدند و برنامه ای برای بنای مسکن وجود نداشته است

برنامه اول توسعه کشور 1373-1368

   در این برنامه به دنبال رکود حاکم بر بخش مسکن، مجموعه‌ای از سیاست‌های مرتبط با بیشتر کردن عرضه مسکن اتخاذ شد. ولی به دلیل تقابل با سیاست‌های تعدیل و تثبیت اقتصادی، نتوانست رکود موجود در بخش مسکن را از بین ببرد. اعتبارات عمرانی و بانکی کمتری به بخش مسکن تخصیص یافت و از سوی دیگر، افزایش سود بانکی، افزایش سریع قیمت مصالح ساختمانی و تورم شدید باعث کاهش توان مالی خانوارها شد و آثار مخربی را بر بخش مسکن به جای گذارد. در سال‌های اول برنامه، سرازیر شدن سرمایه‌ها به بخش زمین و تأمین نابرابر خدمات شهری باعث افزایش سریع قیمت آن شد. ناهماهنگی در سیاست‌گذاری‌های مربوط به اعتبارات بانکی، آماده سازی زمین و … باعث عدم تحقق اهداف برنامه گشت که خود باعث افزایش تراکم خانوار در واحد مسکونی شد.

• اهداف و سیاست‌ها: افزایش سطح زیربنای مسکونی در کل کشور و تمرکززدایی و جلوگیری از رشد شهرهای بزرگ و ارتقاء کیفی عمران محیط شهری و روستایی و استفاده بهینه از مصالح و انرژی ساختمان و عرضه زمین شهری دولتی آماده سازی شده با قیمت‌های ترجیحی و بازسازی پس از جنگ و ارتقاء کیفی و کاهش سرانه موجود مسکن در کشور و هدایت تولیدات مسکن در جهت زیربنای کمتر متناسب با سرانه محلی و ایجاد شهرهای جدید با هدف جذب سرریز جمعیت شهرهای بزرگ و افزایش قیمت زمین، مسکن و اجاره با نرخی کمتر از نرخ تورم

و کاهش تملک زمین و کاهش تدریجی امکان مداخله مستقیم در بازار زمین در محدوده قانونی شهرهای بزرگ و اعطای تسهیلات ویژه برای سازندگان مسکن استیجاری و تشویق انبوه‌سازی و استفاده از مصالح محلی و قابل حمل در شهرهای کوچک و روستاها و… .

• برنامه‌ها:

1. بکارگیری اراضی غیرتولیدی و موات برای مسکن سازی در آنها،

2. حداکثر استفاده از زمین در قالب تراکم‌های شهری و ساختمانی

3. بکارگیری زیربنای حدود 70- 110 متر مربع در مجموعه‌های مسکونی کارگری و کارمندی

4. کمک های اعتباری به مسکن روستاییان، حمایت از تولیدکنندگان مسکن انبوه، کمک به تولید مسکن استیجاری و تعاونی‌ها

5. ایجاد مجموعه‌‌های مسکونی کارگری-کارمندی و …

   از سال 1367 تا 1374 دوران ریاست جمهوری هاشمی رفسنجانی است که نسخه تعدیل اقتصادی صندوق بین المللی پول را آنهم بطور ناقص ( در زمینه سیاسی /فرهنگی از ممنوع کردن برخورداری از آزادی‌ها و دیگر حقوق و تضمین منزلتها و سرکوب چشم نپوشید ) اجرا کرد و تورم به بیش از 49 درصد رسید. وضعیت نابسامان و عدم بازسازی خانه‌های ویران شده در جنگ خصوصا درشهرهای آبادان و خرمشهر و دزفول اکنون بعد از 31 سال نشان از این دارد که در عمل و اجرا دولتها چقدر از برنامه ها بر روی کاغذ بدور می‌باشند. در دو حکومت رفسنجانی میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران از حدود ۴۰ هزار تومان در سال ۶۸ به ۱۶۰ هزار تومان در سال ۷۵ افزایش پیدا کرد یعنی رشد ۴ برابری را تجربه کرد. اصل برنامه حکومت هاشمی رفسنجانی در بازار مسکن را «ساخت مسکن استیجاری» تشکیل داد که نزدیک به ۸۰ هزار واحد مسکونی استیجاری در این مدت از طریق ارائه زمین قسطی به انبوه‌‌سازان به شرط اجاره ۵ساله به مستاجرها در کشور احداث شد0 البته بعدها بخاطر بی‌اثر شدن مسکن استیجاری و اجاره صوری واحدها – برخی انبوه‌سازان واحدها را به اقوام اجاره می‌دادند- ، اجرای این طرح متوقف شد.

• برنامه دوم توسعه کشور 1378-1374

   برنامه دوم با اتکاء به تأمین بخشی از سود مورد انتظار نظام بانکی و همچنین تأمین بخشی از سرمایه مورد نیاز ساخت مسکن گروه‌‌های کم‌درآمد توسط دولت به طور روشن و دقیق به تعریف و شناسایی گروههای هدف می‌پردازد و در این راستا با تعریف مسکن اجتماعی برای گروههای کم‌درآمد، مسکن حمایتی برای گروههای میان درآمد و مسکن آزاد برای گروهای درآمدی بالا، سعی در طبقه‌بندی طرف تقاضا نمود و اهداف و سیاست‌ها را بر مبنای تقویت سیاست‌های طرف عرضه تعیین نمود.

اهداف و سیاست‌ها:

1. استفاده بهینه از زمین و توسعه منظم شهری از طریق اصلاح بافت‌های فرسوده، تجمیع قطعات، تنظیم اشتغال و … .

2. افزایش سهم تولید انبوه مسکن با گرایش به سمت الگوی سکونتگاه‌های جمعی در شهرهای بزرگ

3. حفظ تراکم خانوار در واحد مسکونی تا پایان برنامه

4. تقلیل متوسط زیربنای مسکونی از طریق اعمال نرخ‌های مالیاتی تصاعدی، تجدیدنظر در ارزش معاملاتی و عوارض نوسازی ساختمان و مسکن توسط دولت

5. ارتقاء کیفی مسکن در جهت افزایش عمر ساختمان، تقلیل هزینه احداث، کاهش جرم و حجم ساختمان و استانداردسازی اجزاء بنا

6. کمک به احداث مساکن ارزان قیمت برای طبقات کم درآمد جامعه با زیربنای کم

7. ترویج و تشویق سیاست پاک( پس انداز- انبوه سازی- کوچک سازی)

برنامه‌ها:

1. اعطای تراکم‌های تشویقی به انبوه‌سازان در طرح‌های توسعه شهری

2. تسهیلات واگذاری زمین برای جلب مشارکت سازندگان حرفه‌ای

3. اعطای تسهیلات اعتباری به سازندگان مسکن آزاد، استیجاری

4. اعطای تسهیلات و معافیت‌ها در قیمت‌گذاری زمین برای مشارکت سازندگان واحدهای مسکونی

5. کاهش عوارض زیربنا برای انبوه سازان و مساکن استیجاری

6. حمایت مالی دولت از سرمایه‌گذاری در بافت فرسوده

7. معافیت از پرداخت مالیات کلیه واحدهای مسکونی زیر 120 متر و کمتر

8. احداث مسکن در سه قالب آزاد، اجتماعی و حمایتی

9. یکسان سازی نرخ کارمزد و سود مورد انتظار بانک ها و پلکانی کردن بازپرداخت اقساط

• برنامه سوم توسعه کشور1383-1379

   در این برنامه مانند برنامه‌های قبلی بر حل مشکل مسکن گروه‌های کم درآمد و آزادسازی بازار مسکن تأکید شده است. همچنین حمایت از کوچک‌سازی و انبوه‌سازی از زمره سیاست‌های مورد تأکید در این برنامه است. در این برنامه بر نقش سیاست‌های پولی و تسهیل شرایط اعطای وام تأکید شده و براساس قانون، دولت مکلف شده است که اقدامات لازم را در رابطه با ایجاد بازار ثانویه رهن و امکان خرید و فروش اوراق رهن ثانویه در بازار سرمایه و مشارکت بخش مسکن در بازار بورس به عمل آورد.

همچنین پلکانی کردن اقساط تسهیلات بانکی برای دریافت کنندگان وام و پرداخت تسهیلات بانکی تدریجی برای ساخت مرحله‌ای مسکن گروه های کم درآمد از زمره سیاست های پیشنهادی در برنامه سوم توسعه است. در خصوص بازار زمین، برنامه سعی بر اتکاء صددرصد به ساز و کار بازار در نتیجه آزادسازی کامل بازار زمین دارد.

اهداف و سیاست‌ها:

1. تنظیم بازار مسکن

2. آزادسازی بازار زمین

3. استفاده بهینه از اراضی شهری همسو با هدف‌های کوچک سازی و انبوه‌سازی

4. تأمین مسکن اقشار کم درآمد و رفع مشکل بی‌مسکنی و حاشیه‌نشینی

5. هماهنگی میان سیاست‌های بخش مسکن و سیاست‌های توسعه شهری و منطقه‌ای

6. مشارکت بخش خصوصی در اجرای برنامه‌های آماده‌سازی و عرضه زمین شهری

7. متناسب سازی الگوی مسکن، افزایش استانداردهای کیفی، افزایش عمر ساختمان و سبک‌سازی،

8. اشاعه روش‌ها و جزئیات ساختمانی، استانداردسازی مصالح و هماهنگی با استانداردهای بین‌المللی

کاهش تصدی‌گری دولت

برنامه‌ها:

1. عدم عرضه مستقیم زمین به مصرف کنندگان نهایی توسط دولت، توانمندسازی و جایگزینی ارگان‌های محلی

2. واگذاری زمین در آماده‌سازی‌ها و شهرهای جدید به انبوه‌سازان

3. متناسب‌سازی الگوی مسکن با اقلیم‌های مختلف، افزایش بهره وری از زمین

4. ایجاد زمینه‌های قانونی لازم جهت حضور مؤثر و فعال بیمه در امر تضمین سرمایه‌گذاری مسکن

5. پرداخت تدریجی تسهیلات برای ساخت

6. تشکیل صندوق‌های مسکن برای گروه‌های خاص

7. اصلاح مقررات ناظر بر ساخت و تولید مسکن

8. اصلاح مقررات مربوط به پرداخت یارانه در جهت ترویج الگوی مصرف مسکن

9. گسترش ساخت مسکن در قالب مسکن استیجاری توسط دولت، بخش‌های تعاونی و خصوصی (انبوه‌سازان)

ایجاد بانک اطلاعات ساختمان و مسکن توسط وزارت مسکن و شهرسازی

 اما در عمل در دو دوره ریاست جمهوری خاتمی که از سال۷۶ شروع و تا سال 84 ادامه یافت، قیمت واقعی املاک مسکونی در حکومت اول رشد منفی داشت به طوری که میانگین ۴ساله قیمت مسکن در فاصله سال‌های ۷۶ تا ۷۹ حدود ۱۰ درصد و نرخ تورم ۴ساله در همین مدت نیز ۱۷ درصد می‌شود. در حکومت دوم وضعیت معکوس می‌شود، به طوری که میانگین ۴ساله قیمت مسکن ۲۹ درصد افزایش می‌یابد حال اینکه نرخ تورم ۴ساله در این مدت تنها ۵/۱۴ درصد می‌شود. در ۸ سال حکومت محمد خاتمی میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در تهران از ۱۵۵ هزار تومان به ۵۸۳ هزار تومان می‌رسد و رشد ۷/۳ برابری پیدا می‌کند. در سال‌های حکومت خاتمی ، برنامه شاخص و کلیدی برای تامین مسکن و هدایت بازار ساخت ‌و ساز وجود ندارد و در این سال‌ها حجم محدودی مسکن اجاره به شرط تملیک احداث می‌شود، اما در مقابل، بخش خصوصی در شهرها سرمایه‌گذاری قابل توجهی انجام می‌دهد. عبدالعلی زاده وزیر مسکن دوران “اصلاحات” تمرکز خود را بر روی انبوه سازی گذاشته بود.

• برنامه چهارم توسعه کشور 1388-1384

   مهمترین ویژگی این برنامه، نظم منطقی و پیوستگی آن است، که آن را از برنامه‌های قبلی متمایز می‌کند. رویکرد بخش مسکن در این برنامه ایجاد تعادل در برخورداری از مسکن مناسب در بین گروه‌ها و مناطق مختلف کشور و مهمترین اهداف آن، تأمین مسکن خانوارهای کم درآمد، تأمین مسکن جوانان و خانوارهای دارای سرپرست زن، ارتقاء فناوری ساخت، صنعتی کردن ساخت و ساز، استاندارد کردن مصالح ساختمانی و … است.

   تدوین طرح جامع مسکن در قالب 9 محور و 55 برنامه عملیاتی، تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و اجرای گسترده یکی از راهکارهای اجرایی طرح جامع مسکن تحت عنوان واگذاری حق بهره‌برداری از زمین به صورت اجاره بلند مدت 99 ساله (مسکن مهر) از مهمترین سیاست‌هایی است که در طول برنامه چهارم به اجرا گذاشته شد.

اهداف سیاست‌ها:

1. برقراری عدالت اجتماعی

2. بهبود عملکرد بازار مسکن

3. افزایش کارآیی

4. کاهش نابرابری‌های منطقه‌ای

5. تقویت تقاضای مؤثر و توانمندسازی نیازمندان به رفع نیاز خود

6. مهارنمودن تورم

7. تولید مسکن متناسب با توان مالی خانوار

برنامه‌ها:

1. تهیه طرح جامع مسکن با رویکرد، توسعه پایدار، عدالت اجتماعی و توانمندسازی اقشار کم درآمد

2. حمایت از تشکیل شرکت‌های تولید مسکن به ویژه در زمینه سرمایه‌‌گذاری و مدیریت توسط بخش خصوصی

3. فروش مزایده‌ای زمین‌های شهری در تملک به منظور تأمین بخشی از اعتبارات مورد نیاز اجرای قانون «تشویق 4. عرضه و احداث واحدهای مسکونی استیجاری»

5. خرید کارشناسی املاک مناسب مورد نیاز در بافت‌های فرسوده و نامناسب شهری به منظور اجرای قانون استیجار، واگذاری معوض نصاب مالکانه و اجرای سایر طرح‌های عمرانی

6. واگذاری حق بهره‌برداری از زمین با هدف تثبیت بازار زمین و ارائه بسته‌ای حمایتی برای خانوارهای کم درآمد در قالب مسکن مهر

7. در برنامه چهارم بخش مسکن پیش بینی شده بود که جمعاً 3108 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری کشور احداث شود که ارزیابی‌های موجود به روایت واحدهای مسکونی عرضه شده جدید، 86 درصد تحقق و به روایت پروانه‌های ساختمانی تحقق 91 درصدی را نشان می‌دهد.

• برنامه پنجم توسعه کشور 1394-1390

   برنامه پنجم کشور با الهام از سند چشم‌انداز 1404 و سیاست‌های کلی نظام و به خصوص طرح جامع مسکن تهیه شد، به نحوی که هدف کلان طرح جامع مسکن تأمین مسکن اقشار کم درآمد، احداث مسکن امن و بادوام، تنظیم بازار، ایجاد هماهنگی بین سیاست‌های مسکن و سیاست‌های آمایشی و توسعه و کاهش نابرابریهای منطقه‌ای در برخورداری از مسکن مناسب به عنوان اهداف برنامه نیز دیده شدند.

   هرچند برنامه پنجم به طور رسمی ابلاغ نشد ولی برای تحقق اهداف، تعداد قابل توجهی از راهبردها، سیاست‌های اجرایی و برنامه‌های اجرایی تهیه و به صورت موردی ابلاغ و مورد اجرا قرار گرفتند.

اهداف سیاست‌ها:

1. تأمین مسکن امن، سالم و در استطاعت مالی خانوارها با تأکید بر مسکن گروه‌های کم درآمد

2. ارتقاء کمی و کیفی تولید و عرضه مسکن در مناطق شهری و روستایی

3. تنظیم بازار مسکن از طریق ساماندهی و گسترش ابزارهای مالی و پولی و ارتقاء نظام اطلاعاتی در بخش مسکن

4. اصلاح ساختار نظام تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری و ایجاد هماهنگی بین برنامه‌های مسکن با سیاست‌های آمایشی و توسعه

5. کاهش نابرابری منطقه‌ای در برخوداری از مسکن مناسب

برنامه‌ها:

1. بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوه شهری

2. توزیع بهینه منابع یارانه‌ها به منظور حمایت از گروه‌های هدف

3. توانمندسازی خانوارها در تأمین مسکن مناسب شهری و روستایی

4. استفاده بهینه از بازارهای پولی و مالی در جهت تنظیم و تعادل بخشی بازار مسکن

5. ارتقاء کیفی صنعت ساختمان

6. افزایش تولید مسکن

7. حمایت از اقشار کم درآمد زوج‌های جوان

   بازار مسکن در دو حکومت محمود احمدی‌نژاد با شرایط متفاوتی روبه‌رو می‌شود. در سال سوم حکومت اول احمدی‌نژاد – سال۸۶، قیمت مسکن در تهران ۷۸ درصد جهش کرد. در این سال حکومت قانون مسکن‌مهر را در مجلس به تصویب رساند و از آن سال ساخت‌ و ساز روی زمین‌های ۹۹ساله آغاز شد طوری که در سال۸۸ یعنی نقطه اوج صدور پروانه برای واحدهای مسکونی‌مهر و عقد قرارداد با پیمانکاران و جلب توجه این طرح در کشور، نرخ رشد قیمت مسکن به عدد منفی ۱۴ درصد رسید و بیشترین نرخ رشد منفی در طول سال‌های ثبت‌شده در تاریخ بازار مسکن را تجربه کرد.در ۸ سال فعالیت حکومت احمدی‌نژاد میانگین قیمت مسکن در تهران از مترمربعی ۶۴۸ هزار تومان به ۲ میلیون و ۷۶۱ هزار تومان افزایش پیدا کرد و تقریبا به اندازه حکومت رفسنجانی -۲/۴ برابر- رشد کرد. ( نگارنده در زمینه کمیت و کیفیت مسکن مهر وضعیت سنجی 243 و 244 را اختصاص داد ) . هر چند که کلنگ این طرح با نیت تأمین مسکن اقشار کم درآمد به زمین خورد اما اجرای نادرست آن موجب افزایش پایه پولی کشور و افزایش تورم شد. چراکه حکومت برای ساخت مسکن مهر مجبور به خلق پول شد.

   در باره مسکن مهر طیب نیا “وزیر” اقتصاد حکومت اول روحانی گفته بود “با چاپ کردن پول بدون پشتوانه، تورم را به عنوان یک مالیات به عامه مردم تحمیل کردیم و از محل مالیاتی که از عموم مردم گرفته‌ایم، برای بخشی از جامعه مسکن تهیه کردیم.”

   در واقع باید گفت تخصیص منابع به مسکن مهر، به طور غیراصولی صورت گرفت. نتیجه این شد که تورم بسیار بالا رفت و در نهایت، قدرت خرید همه مردم ایران، از جمله خریداران مسکن‌های مهر به طرز ملموسی سقوط کرد. تبدیل مسکن مهر از یک خدمت عمومی به یک پروژه شعاری و سیاسی باعث شد مقامات وقت، برای بالا بردن آمار و تحویل سریع‌تر مسکن های مهر، از کیفیت ساخت و سازها بکاهند و بسیاری از طرحها، بدون مطالعات زمین شناسی، بدون نظارت‌های مهندسی و با مصالح بی‌کیفیت ساخته شدند )جالب توجه اینکه در اهداف سیاستگذاری مسکن در”برنامه توسعه پنجم” بر روی ارتقای کیفیت ساختمان تأکید شده است. ولی در اجرا بر روی نزول کیفیت تأکید شده است !). جانمایی مسکن‌های مهر، بی‌توجه به ضرورت انجام مطالعات پایه‌ای و درک روابط ارگانیک شهری صورت گرفته و به طور کلی در برخی شهرها، غیر اصولی بوده است. بردن مسکن مهر به وسط بیابان‌ها یا یالای کوه‌ها از جمله شاهکارهای ویرانگری طرح بوده است! اگر هزینه صرف شده را به طور علمی و بر پایه سیاستگذاری صحیح و مطالعه شده در اموری نظیر بازسازی و نوسازی بافت های فرسوده شهری انجام می‌دادند نتایج حاصله تا این حد مخرّب نبود. در بسیاری از مسکن های مهر، زیرساخت‌هایی مانند مدرسه، مراکز درمانی، کلانتری و … لحاظ نشده است. و عدم توفیق در سیاست شهرهای جدید که مسکن مهر در آنها ساخته شده‌اند، عموما ناشی از این بوده که سامانه حمل و نقل انبوه و مناسب بین شهرهای جدید و شهرهای مادر ایجاد نشده است.

      واما پرتال وزارت راه و شهرسازی از پرداختن به سیاستگذاری حکومت روحانی در زمینه مسکن اجتناب ورزیده است.

   اما وزارت راه و شهرسازی، با وزارت اخوندی طی ۴سال حکومت یازدهم، برنامه مؤثر و موفقی برای بهبود وضعیت مسکن نداشت، در آستانه انتخابات ریاست جمهوری از ساخت ۱۰۰هزار واحد مسکونی اجتماعی در سال ۹۶ خبر داده است. در واقع 4 سال اول را حکومت روحانی با وعده و وعید به سر کرد و هیأت وزیران در روزهای پایانی سال ۹۵ طرح مسکن اجتماعی را ابلاغ کرد. جالب آنکه آخوندی همواره در انتقاد از مسکن مهر میگفت׃ «اگر مسکن مهر می‌خواست به مردم و اقشار کم درآمد کمک کند تا صاحب خانه شوند نباید قیمت زمین در همان سال‌ها ۷۰۰ درصد و واحد مسکونی ۵۰۰ درصد افزایش پیدا می‌کرد». باوجود این، در طرحی که حکومت یازدهم روحانی تصویب کرد، منابع مالی مورد نیاز از محل بازگشت منابع مسکن مهر وجود ندارد. بلکه بانک مرکزی باید مجددا منابع جدیدی برای اجرای این طرح در اختیار بانک و وزارت خانه عامل اجرای آن قرار دهد. یعنی تکرار رویه حکومت احمدی نژاد که سبب تورم شدید شد و خلاف انتقاد بجای آخوندی .

   روحانی نیز در مورد مسکن مهر اظهار داشته بود: «متأسفانه از ۴۴ درصد کل پولی که در تاریخ کشور ایجاد شد در این تصمیم‌گیری، چاپ و در اختیار بانک مسکن قرار گرفت. آیا کسی آمد تا حساب کند برای مردم که این افزایش پایه پول برای مسکن مهر از پول متعلق به همه آنها بوده است.»

   وی همچنین گفته بود: «واقعا چاپ پول بدون پشتوانه از نظر شرعی و قانونی مسأله‌دار است. با کدام مجوز این اتفاق رخ داد که بلافاصله در جیب مردم تأثیر گذاشت و [ارزش] اموال و قدرت [خرید] و ارزش پول را پایین آورد».

   البته علی نیکزاد وزیر راه و شهرسازی حکومت دهم به اظهارات حسن روحانی در 21 اذر96 (تسنیم) اینگونه پاسخ داد:

     «اگر واقعاً به گفته‌شان ایمان دارند و ساخت مسکن پول نمی‌خواهد و بدون پول می‌توانید مسکن بسازید چرا در عرض ۵ سال که از حکومت می‌گذرد مسکن را برای مردم نیازمند که کمرشان زیر بار اجاره‌بها خم می‌شود نساخته‌اید؟ اگر ساخته‌اید چرا به مردم گزارشی نمی‌دهید؟ اگر واقعاً در ۷۲٫۰۰۰ هکتار بافت فرسوده و کهنه اقداماتی را انجام داده‌اید چرا اطلاع‌رسانی نمی‌کنید؟ چرا افتتاح نمی‌کنید؟ آیا زمان آن نرسیده است که به‌اصطلاح مدیریت بی‌پول که فرمودید آمار و ارقام عملکرد ۵ساله را به مردم در مورد تعداد مسکن‌های احداث‌شده داده شود؟ آقای رئیس جمهور، نقدینگی بالغ بر ۸۵۰٫۰۰۰ میلیارد تومان در دولت جناب‌عالی که از ۴۹۲٫۰۰۰ میلیارد تومان اول دولتتان به ۱٫۳۵۰٫۰۰۰ میلیارد تومان امروز رسیده است لااقل بفرمایید این نقدینگی کجا هزینه شده است در تولید در مسکن در کشاورزی، کجا؟»

     جالب توجه اینکه بر اساس آخرین آماری که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، نقدینگی در اقتصاد ایران تا پایان آذرماه سال ۹۷ به چیزی حدود ۱,۷۶۴ هزار میلیارد تومان رسیده است .و معلوم نیست آقای روحانی بجز از راه چاپ پول بدون پشتوانه و استفاده از بانک مرکزی چگونه توانسته نقدینگی را به این میزان افزایش دهد؟ از جیب شخصی؟

   و اما محمدجواد حق شناس، معاون مسکن شهری بنیاد مسکن در گفت وگو با رسانه‌ها در مورد مصوبه حکومت در زمینه مسکن اجتماعی گفته بود: مبلغی که بانک مرکزی به مسکن اجتماعی می‌دهد، ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان برای ۵ میلیون خانوار مشمول دریافت مسکن و با ساخت، خرید یا اجاره ۵۷۰ هزار واحد مسکونی تا پایان برنامه ششم توسعه خواهد بود.همچنین در این مصوبه، برای سال ۹۵ نیز ۷۰ هزار واحد مسکن اجتماعی در نظر گرفته شده بود که با توجه به تأخیر در ابلاغ مصوبه مذکور ، عملا ۷۰ هزار واحد سال ۹۵ از برنامه مذکور حذف شده است.این مصوبه اگرچه اسفند ۹۵ به دستگاههای ذیربط ابلاغ شد و بطور طبیعی می باید اجرای آن از ابتدای سال ۹۶ کلید می‌خورد اما بدلیل عدم ابلاغ بودجه سال ۹۶ به دستگاههای اجرایی، در سال 96 هم عملی نشد. دیدگاه مجلس ساخت حداقل ۲ میلیون واحد مسکونی باتوجه به نیاز کشور است.

     صدیف بدری سخنگوی کمیسیون عمران مجلس نظام در29 خرداد 97 اعلام کرد: حکومت در کل ۱۱۸ هزار واحد مسکن اجتماعی تولید کرده است.

     اما در بررسی سیاستگذاری حکومت روحانی همین بس که روزنامه دنیای اقتصاد( ۱۳۹۷/۱۲/۲۱ ) در زمینه طرح جامع مسکن چنین گزارش داده است :

   محمد اسلامی وزیر راه وشهرسازی در حالی در روزهای اخیر و در تعریف ماموریت‌ها و تکالیف مدیران بخش مسکن در این وزارتخانه دستور بازنگری در طرح جامع مسکن و به‌روز‌رسانی آن را صادر کرده است که این اقدام از نظر کارشناسان به طرح یک سئوال از بابت کاربرد این طرح اجرا نشده به رغم بازنگری و به روزرسانی آن در سال‌های اخیر منجر شده است.

   در حالی که بازنگری و به‌روزرسانی طرح جامع مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین تکالیف مدیران بخش مسکن در وزارت راه وشهرسازی مورد تأکید محمد اسلامی، وزیر راه وشهرسازی قرار گرفته، واقعیت‌های موجود از سابقه این طرح نشان می‌دهد اگرچه متولی بخش مسکن در دوره قبل بر تدوین سیاست‌های بخش مسکن بر پایه نیازسنجی‌ها و راهکاریابی‌های طرح جامع اعتقاد ۱۰۰ درصدی داشت، اما این طرح هیچ‌گاه از بایگانی وزارت راه و شهرسازی فراتر نرفت. اگرچه این طرح با صرف زمان و توان کارشناسی مسوولان بخش مسکن در آغاز به کار دولت روحانی مورد بازنگری قرار گرفت و قرار بود مبنای اصلی سیاست‌ها و تصمیم‌گیری‌های بخش مسکن قرار بگیرد، اما طی سال‌های اخیر تاکنون هیچ یک از موارد مورد تأکید در این طرح به مرحله عملیاتی شدن نرسید.

   حال که موضوع بازنگری مجدد در طرح اجرا نشده جامع مسکن بار دیگر مطرح شده است دو سئوال کلیدی ایجاد می‌شود׃ اولین سئوال این است که چه نیازی به بازنگری مجدد طرحی است در حالی که طی سال‌های گذشته تاکنون و بعد از آخرین به روز رسانی طرح جامع مسکن این طرح هرگز به مرحله اجرا در نیامد؟ و پرسش دوم اینست׃ در صورت بازنگری مجدد چه ضمانت اجرایی وجود دارد که این طرح که بازنگری آن بخش قابل توجهی از توان کارشناسی بدنه وزارت راه وشهرسازی در حوزه مسکن را صرف خود خواهد کرد بار دیگر به بایگانی وزارت راه و شهرسازی منتقل نشود و به مرحله اجرا برسد؟

   اینک با هم به نتیجه گری سایت وزارت راه و شهرداری نگاهی میاندازیم تا مشخص شود اصولا سیاستگذاری های بر روی کاغد در دورانهای 8 ساله حکومتهای رفسنجانی و خاتمی و احمدی نژاد تا چه حد موفق بوده اند؟

❆جمع بندی پرتال وزارت راه و شهرسازی در باره سیاستگذاری مسکن در “برنامه های توسعه ” نظام ولایت فقیه:

   عملکرد برنامه‌های توسعه هرچند که از فراز و نشیب های زیادی برخوردار بوده ولی نشان می دهد که وضعیت عمومی مسکن رو به بهبود داشته و روند تغییرات شاخص‌های کلیدی بخش مسکن به خصوص تراکم خانوار در واحد مسکونی، این بهبود را به خوبی نشان می‌دهد. از سوی دیگر به رغم تجارب قابل ملاحظه در زمینه برنامه گذاری، اتخاذ سیاستهایی که گاه در تقابل با یکدیگر و حتی با سیاستهای کلان اقتصادی بوده است، موجب گردید شده است که علاوه بر عدم استفاده بهینه از عوامل مؤثر در تولید مسکن، بخشی از متقاضیان که اقشار کم درآمد یا در واقع گروه موضوع هدف، سیاستهای حمایتی دولت هستند از بهبود یاد شده بهره چندانی نبرند و توان آنها برای ورود به بازار مسکن به طور مستمر کاهش یابد.

     در یک طبقه بندی کلی می توان دهه 1360 را دهه‌ای دانست که رویکرد اصلی دولت عدالت جویانه بوده است. در برنامه اول سیاستهای تقویت سمت عرضه در دستور کار قرار گرفت ( که در ذیل ان برنامه نوشته بود : ولی به دلیل تقابل با سیاست‌های تعدیل و تثبیت اقتصادی، نتوانست رکود موجود در بخش مسکن را از بین ببرد.) در برنامه دوم ساخت مدرن بازار با شعار کوچک سازی،ئانبوه‌سازی و تجمیع پس‌اندازها، در برنامه سوم توسعه رویکرد آزاد سازی بازار در برنامه چهارم از میان طرحهای اجرایی مختلف، طرح مسکن مهر مهمترین طرح و برنامه اجرایی دولت بود. در کنار این طرح سعی شد با تزریق منابع مالی مختلف نسبت به پی گیری سیاستهایی همچون توسعه صنعتی سازی اقدام گردد.

     سیاستهای اجرا شده در بخش مسکن را طی سالهای بررسی شده می‌ توان به سه دوره کلی : 1- از ابتدای انقلاب اسلامی تا پایان برنامه اول توسعه، 2- سالهای برنامه دوم و سوم توسعه و 3- از ابتدای سال 84 تا کنون تقسیم بندی کرد. جدول زیر نشاندهنده مجموعه سیاستها ، اقدامات و عملکرد در این سه دوره می باشد:

   طرح پاک نظام پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی است که یک مدل توسعه پایدار در بخش مسکن محسوب می شود

❆حاصل واقعی سیاست‌گذاریهای حکومتهای رژیم ولایت فقیه׃

   براساس آنچه مرکز آمار ایران اعلام کرده است : در 24 سال اخیر 8 میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شده است که یک میلیون و 171 هزار واحد آن در 8 سال حکومت زفسنجانی، دو میلیون و 128 هزار واحد در 8 سال حکومت خاتمی و 4 میلیون و 800 هزار واحد نیز در حکومت احمدی نژاد ساخته شده است. در حکومتهای نهم و دهم با احتساب مسکن‌مهر نزدیک به 5/1 برابر حکومتهای رفسنجانی وخاتمی ، عرضه مسکن جدید به بازار اتفاق افتاده است.

   این گونه که مشاهده میشود در نظام ولایت فقیه “برنامه های توسعه” بند از بند گسسته با واقعیت وجود دارد و حکومتهای این نظام یک رشته طرح را پیشنهاد و تدوین کرده اند که اغلب در میانه راه رها و متوقف شده اند. قابل توحه اینکه تمرکز در این برنامه‌ها بر کمیت مسکن بوده و نه کیفیت.

   اما به مصداق جوجه را آخر پاییز می‌شمارند، حاصل و نتیجه این سیاستگذاریها این شده است که عباس آخوندی که خود از سال ۱۳۷۲ تا ۱۳۷۶ در حکومت اکبر هاشمی رفسنجانی وزیر مسکن و شهرسازی بوده‌است و در حکومتهای یازدهم و دوازدهم نیز وزیر راه و شهرسازی بوده است، در یک جمله عملکرد نظام ولایت فقیه را در امر مسکن توصیف می نماید:

   آخوندی هجدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن ( پرتال وزارت راه و شهرسازی 11 مهرماه 97 ) اظهار داشته است: از دهه ۶۰ تاکنون طرح‌هایی چون آماده سازی زمین، شهرهای جدید، انبوه سازی و مسکن مهر اجرا شده اما همه این اقدامات نتیجه معکوس داشته است. آیا در آخر کار مساله حاشیه نشینی، سکونت غیررسمی و بافت فرسوده حل وفصل شده است؟ آیا مشکل ۱۹ میلیون نفری که با بد مسکنی روبرو هستند حل شده است؟

   به صحبتهای آخوندی بایستی به پدیده کارتن خواب یو گور خوابی را نیز افزود که در نظام ولایت فقیه ظهور یافت .

   نگاهی به اهم مشکلات بخش مسکن گویای حاکم بودن رویکرد مکانیکی طرح محور است. حکومتهای نظام ولایت فقیه طی دهه‌های گذشته روش تجربی بکار نبرده‌اند و هریک کاری حکومت پیشین را پی نگرفته‌اند. در نتیجه، حتی در زمینه مسکن، از اصلاحات ساختاری واقعی ناتوان شده‌اند. مشکلها که باید بدانها پرداخت اینها هستند׃

-عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا

– سهم بالای مسکن در هزینه خانوار

-طولانی بودن دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن

– مالیتهای غیر هدفمند و برنامه‌گذاری نشده

– عدم رعایت محیط زیست در سیاستگذاریهای مسکن

– ناقص بودن بانک اطلاعاتی زمین و مسکن

– ساختار ناکار آمد نظارت بر شهر و مسکن

– نا هماهنگی میان سیاستهای مسکن و برنامه توسعه شهری

– عدم وجود اجاره داری حرفه‌ای و نظارت و قانون حاکم بر آن

– حجم بالای خانه‌ها و ساختمانهای بی‌دوام خصوصا در روستاها و بافتهای فرسوده در شهرها و روستاها

-و…

در وضعیت سنجی آینده به بررسی مساله عرضه و تقاضا و نیز روند افزایشی قیمت مسکن در ایران و تهران می‌پردازم . تا در شماره های بعدی بتوان در پرتو نتایج و پیامدهای سیاست‌های اجرا شده تاکنون و نواقص آن راه حلی ارائه داد.