رادیو فردا- روزنامه نگار اقتصادی ناشناس: تشدید بحران مسکن در ایران؛ این دومین بار در سال جاری است که مرکز پژوهش های مجلس در مورد این موضوع هشدار می دهد.
دو ماه پیش، مرکز پژوهش های مجلس شورای اسلامی در گزارشی با عنوان «چالش‌های سیاست‌گذاری مسکن شهری در ایران» اعلام کرد که رشد ۱۰ برابری قیمت مسکن در کل کشور، بویژه در کلان شهرها در بازۀ زمانی ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲ بسیار سریع تر از افزایش درآمد خانوارهای دهک های پایینی و میانی اتفاق افتاده است؛ رشدی که حالا تبدیل به «بحران» شده است.
این مرکز اخیراً در دومین گزارش خود، با بررسی لایحهٔ برنامهٔ هفتم توسعه، به صراحت اعلام کرد که سیاست های نظام مسکن در تأمین خانه برای گروه های مختلف درآمدی، بویژه کم درآمدها و آسیب پذیرها، شکست فاحش خورده است.
این دو هشدار به فاصله دو ماه در حالی مطرح می شود که قیمت مسکن از دی ماه پارسال تا تیرماه امسال رشدی معادل ۳۰ درصد را به ثبت رسانده است.
آخرین تحولات قیمت مسکن مربوط به دی‌ماه ۱۴۰۱ است. از آن تاریخ تا امروز گزارشی از تحولات قیمتی مسکن از سوی دو مرجع رسمی آمار، یعنی بانک مرکزی و مرکز آمار، اعلام نشده است. هرچند به‌دنبال اندکی کاهش و تثبیت قیمت دلار در محدودهٔ کانال ۵۰-۴۹ هزار تومان، قیمت هر متر مربع مسکن هم کاهش محسوسی داشته است، با این حال، به گفتهٔ کارشناسان اقتصادی، این کاهش موقتی خواهد بود.
احسان برین، پژوهشگر اقتصادی، در گفتگو با وب سایت اکو ایران می گوید که با افزایش قیمت نهاده های ساختمانی نمی توان انتظار داشت که قیمت تمام شدهٔ مسکن کاهش یابد و این افزایش بر قیمت نهایی مسکن تأثیر خواهد گذاشت.
بر اساس آخرین آمار منتشرشده، در شهر تهران میانگین هر متر آپارتمان در دی ماه سال گذشته ۵۲ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان گزارش شده است. میانگین وزنی مسکن در همین بازه زمانی هم حدود ۵۵ میلیون تومان اعلام شده بود.
میانگین وزنی قیمت مسکن عبارت است از مجموع ارزش معاملات کل خانه های معامله شده، تقسیم بر مجموع متراژ آن ها.
از دی ماه ۱۴۰۱ تا اکنون که نزدیک به ٨ ماه گذشته، از میانگین دقیق قیمت مسکن در شهر تهران که معمولاً پیش قراول حرکت قیمت مسکن در سراسر کشور محسوب می شود، اطلاعی در دست نیست. تنها برخی کارشناسان گمانه می زنند که با توجه به افزایش قیمت ۳۰ درصدی تا تیرماه امسال، احتمالاً میانگین قیمت مسکن رقمی در حدود ۶۸ تا ۷۰ میلیون تومان در هر متر مربع باشد.
وب سایت خبری- تحلیلی فردای اقتصاد در گزارشی می نویسد: تورم دی ماه مسکن نشان می‌دهد که نرخ رشد ماهانه قیمت ملک در تهران به مرز ۱۰ درصد رسیده که بیشترین تورم ملکی پایتخت در حداقل ۲۲ ماه اخیر بشمار می رود. این رشد قیمت مسکن باعث شده است قدرت خرید خانوارها فقط در یک سال اخیر ۴۰ درصد کاهش پیدا کند.
طرح های بی نتیجه و پر هزینه:
مسکن مهر، مسکن اجتماعی و اکنون مسکن ملی عناوین سه طرح دولتی است که طی دو دههٔ گذشته در دولت های محمود احمدی نژاد، حسن روحانی و ابراهیم رئیسی اجرا شده است.
از مجموع ٢ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی طرح مسکن مهر، یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد تا پایان ۱۴۰۰ تکمیل شده اند که به گفتهٔ محمد اسلامی، وزیر سابق راه و شهرسازی، ۵۴ هزار میلیارد تومان برای ساخت این میزان مسکن نقدینگی خلق شده است.
این خلق پول، پایهٔ پولی در اقتصاد ایران را افزایش داد و اقتصاد دانان آن را یکی از عوامل رشد تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها در یک دهه گذشته می دانند.
هرچند دولت حسن روحانی منتقد طرح مسکن مهر بود، اما طرح پیشنهادی «مسکن اجتماعی» این دولت هم هرگز اجرایی نشد.
پروژه‌های باقی‌ماندهٔ مسکن مهر هنوز تکمیل نشده که یک طرح دیگر تحت عنوان مسکن ملی به مسکن‌سازی دولتی اضافه شده است؛ طرحی که ابتدا با وعدهٔ ساخت ۴ میلیون مسکن تا پایان دولت ابراهیم رئیسی از سوی رستم قاسمی، وزیر وقت راه و شهرسازی، وعده داده شد، اما با تغییر وزیر و به رغم تأکید چندین بارهٔ مقامات دولتی، گزارش ها نشان می دهند که پیشرفت کُند تکمیل این پروژه ها، افزایش قیمت نهاده های ساختمانی و کمبود منابع مالی برای تکمیل آن ها، بن‌بست دیگری را در سیاست گذاری مسکن دولتی رقم زده است.
نتیجهٔ سیاست‌گذاری دولتی در ساخت م سکن، بنا به گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، باعث شده قیمت در هر متر مربع مسکن در فاصلهٔ سال‌های ۹۶ تا ۱۴۰۱ در تهران بیش از ۹۵۰ درصد رشد کند. این درحالی است که همین گزارش تأکید می کند که در نتیجهٔ این شرایط، ۴۵ درصد خانوارهای شهری به مسکن «استطاعت پذیر» دسترسی ندارند.
استطاعت پذیر، بر اساس تعریفی که مرکز پژوهش‌های مجلس اعلام کرده، یعنی هزینهٔ مسکن در سبد خانوار بیش از ۳۰ درصد کل هزینه‌های آن خانوار باشد. در همین بازه زمانی، این آمار مشمول ۷۹ درصد خانوارهای تهرانی شده است.
همزمان، بالارفتن نرخ تورم در یک دههٔ اخیر عاملی است که توان مالی خانوارهای تهرانی برای خرید مسکن را به‌شدت پایین آورده است. این موضوع بخصوص برای اجاره نشین ها شرایط را سخت تر کرده و موجب گسترش فاصلهٔ طبقاتی شده است.
در حال حاضر در مناطق شمالی تهران ساخت و سازها به مجلل ترین حالت ممکن رسیده است و همزمان در بخش‌های مرکزی تهران بافت ساختمان‌ها به‌شدت فرسوده و در جنوب شهر، پایین‌ترین مدل ساخت و ساز قابل مشاهده است.
فاصلهٔ طبقاتی که در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس به آن اشاره شده، در کلان‌شهری مثل تهران سال به سال رو به افزایش است. تقریباً همهٔ شهرداران تهران در دو دههٔ گذشته برای جبران هزینه‌های سنگین ادارهٔ شهر اقدام به فروش تراکم کرده‌اند که بیشترین رکورد در این زمینه، بنا به گفتهٔ بهروز شیخ رودی، معاون پیشین محاسبات و پایش عملکرد شورای شهر تهران، متعلق به علیرضا زاکانی، شهردار کنونی تهران، است. شهردار فعلی تهران در مدت کمتر از ٢ سال رکورد قبلی ۱۴ درصد را به ۲۲.۳ درصد رسانده است.
مرکز پژوهش های مجلس نیز در آخرین گزارش خود از اوضاع مسکن در ایران تلویحاً به تراکم فروشی اشاره کرده است. در این گزارش آمده است:
«هیچ توجیهی وجود ندارد که در پایتخت کشور، نهادی (قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران) وجود داشته باشد که بدون همسویی با اقدامات دولت، اقدام به اعطای مجوزهای جدید ساخت و ساز کند که نه گروه های هدف آن جزو گروه های کم درآمد و آسیب‌پذیر بشمار می روند، و نه استطاعت پذیری واحدهای مسکونی منتج از آن موضوعیت دارد. این قرارگاه تا اوایل سال جاری (۱۴۰۲) مجوزهای اولیه ساخت بیش از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی را صادر کرده و اگر این رقم را با “تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده توسط بخش خصوصی در مناطق شهری در سال ۱۴۰۰ در کلیه مناطق شهری کشور” مقایسه کنیم، اهمیت آن در کل نظام مسکن کشور مشخص می‌شود.»
شوک قیمتی دیگر؟:
سیاست های مسکن جمهوری اسلامی در چهار دههٔ گذشته، براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، باعث افزایش فقر ۳۰ درصدی مسکن در کل کشور و ۷۹ درصد فقر مسکن در تهران شده و به فاصلهٔ طبقاتی دامن زده است، با این حال کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که این روند متوقف نشده و شوک قیمتی دیگری نیز در راه است.
از آخرین رکورد افزایش قیمت خرید و اجاره مسکن کمتر از ٢ ماه گذشته است؛ معامله‌گران بازار مسکن می‌گویند حتی با وجود تثبیت نسبی قیمت ارز، باید منتظر شوک قیمتی جدیدی برای مسکن در شهریور ماه بود.
پیمان مولوی، کارشناس بازارهای مالی، به تجارت نیوز گفته است که رشد قیمت در بازار مسکن از تورم سال ۱۴۰۲ که چشم اندازی بالاتر از ۵۰ درصد دارد، در کل کشور پیشی خواهد گرفت.
موتور افزایش قیمت مسکن، بخصوص با افزایش دو بارهٔ قیمت نهاده های ساختمانی که دولت خود عامل گرانی آن هاست، بزودی روشن خواهد شد؛ چه آنکه دولت تصمیم دارد قیمت گاز صنایع و پتروشیمی‌ها را گران کند. این بدان معناست که قیمت محصولاتی مثل سیمان و فولاد و صنایع پایین دستی پتروشیمی در صنعت ساختمان افزایش خواهد یافت.
با گران شدن قیمت نهاده‌های ساختمانی، قیمت مسکن بار دیگر افزایش خواهد یافت، این در حالی است که تنها برنامهٔ دولت برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن، طرح هایی مثل قیمت گذاری پلاک به پلاک در شهرها اعلام شده است.
احسان برین، پژوهشگر اقتصادی، به اکو ایران گفته است که «سیاست های دستوری در قیمت مسکن نمی‌تواند جلوی افزایش قیمت آن را بگیرد و این طرح ها تنها باعث رونق بازارهای غیررسمی خواهد شد».
این گزارش را یک روزنامه نگار اقتصادی نوشته است که مایل به افشای نام خود نیست.